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1.紧扣城市建设主旋律:
恒隆广场、中环广场是海河改造中的重要节点,和记黄埔营口道项目是黄金地段的地铁上盖商业,商业开发与海河改造、地铁建设等天津城市建设的重中之重紧密结合,充分显示了基础设施建设与招商引资的互动作用。
2.显示商业综合体优势:
远东百货、中环广场、和记黄埔营口道项目、仁恒购物广场、海信百货等高端百货的体量主要集中在4—10万平米,在强化购物、休闲、娱乐、体验等多种功能的同时,也都不同程度的结合星级酒店、甲级写字楼、高端住宅、大型休闲娱乐项目进行规划开发,提高目标消费人群的易达性,规划更趋科学合理。
3.再造提升区位商业价值:
新近规划建设的高端百货也在逐步淡化对既有商圈的依赖,美美百货选址奥城商业广场、青岛海信落户信达广场,也是结合区域商务、高端住宅发展看好的趋势,在跳出依赖固有商圈发展思路的同时降低了开发成本。
4.深度细分消费人群:
基于对消费人群在生活方式、消费习惯、年龄结构等方面的深度研究,新近规划建设的高端百货在定位与服务上纷纷打出特色牌,远东百货主打时尚高端、恒隆广场网罗国际一线,呈现出同类百货细分定位、差异经营的特点。
单从目前天津高端百货的规划开发现象来看,本轮扩张无论从规模、位置还是档次上都是极为令人瞩目和极具竞争力的。众多高端百货的出现,无疑会给消费者带来多元化的购物选择,但商业体量持续增长过快,有可能使商业设施体量逐渐超出消费能力可承受的范围。另外,高端百货吸引客群主要依靠的不是如同滨江道上的滚滚人流,而是靠易达性和对目标人群的影响力。
新增的高端百货达到57万平米,加上既有7万平米的高端百货,构成了64万平米的庞大体量(见下表),这对于天津的消费人群承受能力是一个极大的考验。据奢侈品行业机构的研究调查报告分析,高端百货的消费人群月收入主要集中在6000—9000元,而国际一线品牌的消费人群的月收入的基线在15000元左右,虽然天津高端百货的消费能力正在逐渐增强,但高端消费群的规模和消费习惯、接受能力仍有待培养。
天津既有百货业档次比例
天津未来百货业档次比例
简而言之,“供需”能否平衡尚缺少实质性数据的支撑,而这又是建立在前期招商成功的基础之上的,因此,对于天津高端百货扩张成功与否的结论为时过早,我们期待着天津高端百货的发展格局更加明朗化,合理化,人性化。