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为促进房地产业健康发展,针对当前存在的突出问题,中央政府近日推出了六项举措,其中包括重点发展中低价位房、有区别地调整信贷措施、规范发展经济适用房、完善房地产统计和信息披露制度等。
我们不妨作这样的理解,如果说前一段时间的“房贷加息”是房地产“二次调控”前哨的话,在经过“提高首付比例”、“不买房行动”等一轮的媒体哄炒之后,显然,现在“国六条”的出台,则表明房地产“二次调控”已经“山雨欲来风满楼”。接下来,有关部门将采取相应行动来落实“国六条”,以稳定房价,已是板上钉钉的事情。
那么,“二次调控”的关键点又在哪里呢?
在中国的地产游戏中,如果说房地产商是一本万利者,那么,地方政府则是无本万利。据统计,仅非农建设占用耕地一项,从1987年到2002年,各级地方政府从农民手中获得的土地净价收益达14200亿元以上。有些城市房地产价格的过快增长是地方政府“操盘”的结果。某地房管局的官员就公开说,商品房价格不可能下跌,即使会下跌,我们也会把它拉上去。记得在2004年酝酿房地产首次调控的时候,央行一位负责人说了这么一句话,“地方不要和中央博弈,否则会导致更强硬措施,对大家都不好”。如今,这话不幸一语成谶。
所以,房地产“二次调控”的第一个关键点,就是“地方政府”。可以说,地方政府“有形之手”一天没有遏止,整个房价就一天不会稳定下来。
第二个调控的关键点是“信息不对称”。有专家说中国的商品房空置率已达到26%,属于严重积压,却又有专家针锋相对提出,商品房空置率不足1%,价格上涨正是供求关系的反应。还有房价,北京市的数据是上涨19.2%,而国家统计局公布的数据是上涨6.8%。这样的烟雾弹在开发商身上就更多了,有媒体做过一个调查,某房地产商的对外宣传说房子快卖完了,仅剩最后几套,而记者在房管局得到的数据则显示,该楼盘根本就是一套也没卖出去。面对“统计迷雾”,面对各种“住房短缺”、“土地荒”等虚虚实实的信息,消费者根本无法作出正确的选择。要解决扰乱房地产市场的虚假信息,最终还得依靠政府的权威。
调整“住房供给结构”,是房地产“二次调控”中的又一个关键点。
建设部曾有明文规定,要求各地住宅建设70%至80%应建经济适用房,销售给中低收入家庭。显然,这一要求在过去的几年中几乎完全被忽视。据对某地调查显示,尽管每年的房地产开发投资以将近60%的速度增长,然而,经济适用房却在逐年下降。以2004年为例,经济适用房投资仅占8.3%,比2003年下降4.1个百分点。不仅如此,许多经济适用房还是“挂羊头卖狗肉”,打着“经济适用房”的招牌,最后却建成了“豪宅”。这样,低端产品的需求占了大部分,可是中低价位房却逐年萎缩,房地产产品结构的不合理,必将导致商品房空置面积的增加,提高了房市的风险。为了满足普通大众的需要,也为了房地产产品结构的合理性,调整“住房供给结构”势在必行。