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国六条出台不到半月,相应的细则浮出水面。在国内部分城市房价持续上涨而成为社会焦点之际,细则的出台给房地产市场究竟带来了什么,对购房者会带来什么影响值得关注。天津的房地产市场在新政的影响下会有什么反应呢?为此,记者就其中比较受关注的几个细则采访了本市的专家、中介机构以及开发商,多方进行求解。
争议的90平方米
建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重必须达到开发建筑总面积的70%以上。这条细则引起了业界的广泛关注,各方说法不一。
赞成者有之。“以前是鼓励中小户型的建设,而现在是出台具体的政策督促执行,应该说会对天津房地产市场造成很大的影响。苦了开发商,乐了老百姓。90平方米以下的中小户型既能满足居住的要求,又能让老百姓负担得起,保留了低收入者对住房需求的满足;同时,政策出台势必造成小户型市场竞争的加剧,使得一些不习惯‘造小’的企业不适应。”一位不愿透露姓名的开发商认为。
天津社科院经济社会预测研究所所长卢卫认为,政策细则对于中低收入的购房者而言是好事,既符合建设节能省地住宅的要求,也照顾到大多数人购房的需要,而且90平方米住宅的设计已经可以达到满足需要的水平。对于开发商,该是调整思路,静下心来认真研究市场的时候了。
异议者有之。静安地产企划总监邵敏认为,七成以上90平方米的住房可以缓解市场对小户型的需求,但是一定程度上会影响到住房的质量,某些住房功能发挥不到最大化。融创集团设计总监朱祖星则认为,70%的比例对于天津来说并不太合理,因为之前开发商对天津市场的判断并非毫无道理。这一比例对于北京、深圳等地而言更适合,中小户型的供应可以满足大量的外来年轻人的购房需求,但对于小城市,因为房价相对较低,90平方米以下的住房则很难满足需求。
2年变5年,重拳打击投机购房
对购房不满5年转手交易的,销售时征收全额房款的营业税。而目前在执行的标准是2年以上交易免征营业税。
“细则出台的当日,政策的影响在二手房交易方面已经有所放映,比如河东、河西、塘沽等区交易量明显下降。”21世纪不动产执行总经理张武说。他认为,此次的调控力度较之以前更大,对于此前交易一直比较活跃的房龄在2年左右的次新房市场冲击不小,这对于投机性投资影响很大。同时,对于真正的购房者也会有所制约。
也有开发商认为,2001年以前开发的新房相对较少,所以,这项措施势必将对二手房交易市场造成巨大的冲击。卢卫认为,调控的目的很明确,那就是抑制投机。5年的期限大大延缓了投机者资金流动的速度,加重了投机性购房的成本。
也有业内人士认为,对购房不满5年转手交易的征收全额房款的营业税,对于市场上确实需要交易的非投机性行为,未免矫枉过正。
顺驰置业企划部经理周辉认为,新政的目的在于调控投机性投资,而天津房地产市场投机性购房较少,所以影响并不是很大。朱祖星认为,此前上海的退房潮已经显示出调控的力度,但是对于部分为子女将来生活或者为了保值并不急于变现的购房者来说,政策的影响并不大。
购房不满5年转手交易的征收全额房款的营业税,金地集团天津地产公司营销部吴鹏认为这将改变人们的投资观念。而据张武介绍,国外免征营业税的年限一般都在7或8年以上。所以投资者的眼光需要更长远,目前价位相对较低,而未来升值空间比较大的一些区域将会是吸引投资的新区域。
首付30%,疑问不少
受访的大多数人认为,由于天津房地产市场自住型购房占大多数,因此,首付款比例提高到30%对购房者的影响并不大。而对购买低于90平方米的住房仍然执行20%的首付款,则充分考虑了中低收入家庭的购房需求。
但是,也有业内人士提出,30%首付款的比例是否足以压制投机行为是个疑问。也有开发商明确认为,对于投机行为形不成有效的打击。对此,中国社科院研究员易宪容建议对90平方米至120平方米实行首付款30%,120平方米以上可再提高到四成,甚至是五成以上。
对于提高首付款比例,朱祖星认为应该对购房的套数而言,而不应该仅仅对房屋面积进行区分。对于自住型、改善型购房,再购买低于90平方米住宅的可能性不大,所以提高首付款比例会影响到这部分消费者的正常需求。而在小户型渐成投机者新宠儿的情况下,20%的首付款对投机者根本起不到抑制的作用。
闲置土地受重罚,35%资本金比例加速行业重组
这项政策应该说是与开发企业最密切相关的,特别是对于中小企业而言。吴鹏认为,这一政策的执行将使得开发实力不足的企业被淘汰,要在房地产市场生存,充足的资金、丰富的开发经验以及土地运转能力必不可少,中小企业在这些方面显然要弱一些。
朱祖星认为,对规模小的开发商来说,无疑提高了企业的入市门槛,而开发商最担心的是资本金比例的提高,35%的比例将使得许多小的开发商被直接排挤在市场之外。也有业内人士认为,35%的比例就像一个大沙漏,加快了房地产市场的优胜劣汰,重新规范了市场。
“扶优扶强,限小限劣”,卢卫所长说,“政府对于开发企业一直是这种政策,剔除投机性的小企业,扶持大企业,对于规范市场,实现规模效益很有必要。”面对越来越高的门槛,天津近千家开发企业,确实需要考虑如何做大做强。楼市渐趋理性,依靠小部分资金玩现金流的企业恐怕越来越没有生存的空间了。
廉租房、经济适用房相应方案值得期待
廉租房的建设,天津走在国内各省市的前列,已经建立了比较完善的廉租房制度。为让中低收入家庭也能居者有其屋,近年来,我市着手构筑三道住房保障网。第一是建设廉租住房,解决拆迁户最低收入家庭的住房困难;第二是多渠道筹集房源,向低收入拆迁困难户提供经济租赁房;第三是通过定向销售经济适用房,解决拆迁中的中低收入家庭住房问题。据了解,从2003年至2005年底,天津市用于社会保障的住房投资累计达8.93亿元,其中财政预算6700万元,公积金增值收益4.25亿元,其他方面投资4.01亿元。
天津市国土房管局介绍,从2004年7月天津市正式开始接受廉租房配租申请至今,天津市已经有1327户“双困”家庭符合廉租房配租条件。今年还将向2000户拆迁“双困”家庭提供廉租房,其租金价格仍保持1元/平方米。
按照细则,9月底前将公布经济适用房建设目标,具体的方案值的我们关注。
有开发商说这次国家的宏观调控开始动真格的了。个中滋味,值得品味。政策能否执行,关键看执行的力度,否则好政策也起不到好效果。住房结构能否合理,住房价格能否稳定,需要市场来证实。我们要做的是积极应对,拭目以待。(文/闫宏)