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近期,国务院出台六项房地产调控措施,其中涉及减免营业税时限,即对购买住房不足五年转手交易的,按其所得售房收入全额征收营业税。这一时限将去年规定的两年时限延长了三年,因此颇受房地产中介市场关注。据介绍,目前本市二手房市场已经出现交易回落现象,但业内人士认为这种观望时限会较去年有所缩短。与去年“国八条”一样,此次新政对本市二手房市场意味着又一次洗牌的开始。
市场交易出现短暂回落
从5月17日国务院出台调控房地产市场的“国六条”后,二手房市场就已经出现交易萎缩现象。龙盛房地产总经理王颖介绍,类似于去年“国八条”出台时情况,这种市场观望是很正常的。21世纪不动产的交易下滑现象颇为明显。据介绍,从5月20日开始,进店交易客户几乎减少一半。“以前每天每店都有30多组客户,但现在只有15组左右。”21世纪不动产市场部负责人透露,南开、河西、河北三区交易下滑最为突出。
由于涉及营业税缴纳时限,所有未满五年房屋上市交易必须缴纳营业税,这成为很多购房者暂时停止交易的主要原因。21世纪不动产负责人说:“现在,本市房屋主管部门正在制定相应政策,预计本月底前就会出台相关细则。”我爱我家房屋租赁置换有限公司总经理赵剑冰告诉记者,按照“新政”要求,凡2001年6月1日前购买并缴纳契税的房屋上市就可免缴营业税。相反,在这个时段后上市交易的房屋就要上缴营业税,这对于在2001年之后上市的五年内次新房市场会产生很大影响。与此同时,由于本市相关政策还没有出台,很多已经有购买意向的消费者也暂缓了签订协议进度。
观望心态期限可能缩短
交易数量减少的原因还在于交易双方对政策的观望。“这次新政出台影响最直接的就是对房屋买卖双方心理的冲击。”赵剑冰认为,意向买房者和拆迁户的观望心理会加重,卖方市场也会因为营业税时限延长而考虑出售时间,估计双方心理博弈时间最少会延续两个月。
去年,国家针对房地产市场曾经出台一系列宏观调控政策。从去年5月份开始,本市二手房市场交易出现萎缩,一直延续到去年八月份,市场才全面复苏。针对“前车之鉴”,业内普遍预测“国六条”也会加重市场观望情绪。“但是,考虑到购房者对调控政策已经有了认识和分析,所以这次观望周期会缩短,不至于像去年那样延续三个月之久。”21世纪不动产总经理张武说。
房价增长速度趋缓
“新政”出台最受关注的就是房屋价格是否也会有所下降,但是几乎所有接受采访的房屋中介负责人观点都如出一辙,这次调控“新政”只能抑制房价上涨速度,和很多购房者预期房价会下降有出入。王颖说,本市房地产市场是以刚性需求为主,炒房比例相当有限,以自住为主的市场本身“泡沫”就很少,这种在买卖之中上升的房价不会大面积回落。
从目前二手房市场交易主体分析,交易重点仍旧是80平方米左右房屋,因为这些房屋总价相对较低。但此类房屋已经成为相对短缺的稀有资源,市场上求大于供,所以价格近期不会有所变化。另外,王颖还认为,任何事物都有两面性,国家政策也是,就税收调节来看,对市场肯定会起到规范促进作用,同时也可能在短期内促使二手房新增房源减少,抑制成交率。特别是五年内房屋交易要缴纳一定营业税,由于本市五年内次新房比较抢手,所以税收可能会转嫁到房价上,从而增加房屋整体售价。
租赁市场房源得到补充
这次调控“新政”出台,更多指向新房市场,控制的是房源,其中关于新建商品房中90平方米以下房屋比例控制在70%就很能说明问题。房价之所以上涨,并不是因为炒房比例增加,关键是要增加面积相对适中的商品房配置,因此对二手房市场影响有限。
赵剑冰预测,五年之内的次新房会有相当一部分转向租赁市场,以等待超过5年年限之后交易。租赁房源会有所增加,对于刺激租赁市场整体水平有一定积极意义,还能带动房地产各级市场互动,促进市场健康发展。
王颖认为,在市场相对低迷时期,往往是纯粹需求型购房者进入市场的好机会,因为这段时间内房源相对充足,也会有一些炒房者将手中房源抛售。(文/张桐)