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二手房·置售建议
出售:4年房龄以租待售
“我爱我家”副总经理胡景晖认为,如房产是2001或者2002年的,采取以租待售来规避营业税的支出。
如果欲售房产年限与5年相差甚远,那么以租待售的时间机会成本相对较高,未来不确定风险也会加大。
购买:要考虑营业税成本
受到此次新政的影响,链家地产市场总监金育松建议,购买二手房首先要关注:如果打算在5年内就出售,那就要把未来出售将征收的营业税考虑为成本支出。
区域地段的选择也要根据新政做出调整。由于未来90平方米以下中小户型房产将增加,购买时就要对区域未来的商品房供给结构进行了解。还要考虑新政后首付增加的影响。
二手房·投资算账
“链家地产”统计,有42%的投资者选择总价在70万以上的二手房作为投资对象。
因此,假设您投资望京的一处两居房产,房屋面积为100平方米,总价70万元。房产证时间为2002年。新政后购下此处房产,并希望在2009年升值后出售,算账如下:
不贷款:房价涨10%才保本
营业税转嫁风险:房产证未满5年,购买此房产,就面临着营业税。由于目前市场处于卖方市场,卖方自然会将营业税转嫁到房价上,最终由买方承担。因此,新政后购买房产的成本将增加5.5%,共3.85万元。
售出时的营业税风险:如所购的房产在2009年有所增值,并准备转售,转售时未满5年,须全额缴纳营业税。由于新政实施,彼时二手房市场供求状况将得到改善,需求方的购房行为更趋理性,到时想把营业税转嫁给买方并不容易。
由此计算,如三年后房价为X万元,那么要想在售出时达到收支平衡,则:
总支出(购房营业税+售出营业税+购房价格)=总收入(房价上涨后价格)
70×5.5%+X×5.5%+70=X
三年后房价为:X≈78.15万元
由此算出,三年内房价必须要涨11.64%(78.15÷70=1.1164),才能收支平衡。
而北京市建委报告显示:2003年到今年一季度,房价从3874元/平方米上涨到4187元/平方米,涨幅为8.08%
贷款成本增加数额:按照新政,90平方米以上住房,首付至少要三成。而新政出台前最低首付为两成,因此,购房初始投入便比以前增加了7万元,虽然3年还款额有所降低,但三年间支出仍增加了51506元。而剩余未还完贷款,则均转嫁到买方处。