|
||||
联合中介制作虚假订单是很多楼盘的惯用伎俩,有的开发商甚至直接将较好的房源直接转到中介手中,然后由中介伺机销售。在通州某售楼处,记者看到墙上的一张销售进度表,上面80%的房子都贴上了红色的五星标志。售楼先生小孙告诉记者,贴上红标的房子表示已经订出去了,可以带记者看的只有那些空白格子里的房子。同时,在一些比较畅销的楼盘开盘不久,边上就会有多家二手房中介进驻。这边楼盘刚刚开售,那边在二手房中介上很快就能看到该楼盘房屋转让的信息。一位房屋中介的工作人员甚至直言不讳地对记者说:“虽然现在房屋信息公开了,但相当一部分空置房都被各种大大小小的中介控制着,从一定程度上说,房价就是被中介炒起来的。”
南二环外的某楼盘在京城小有名气,今年2月杨小姐曾拨通那里的销售热线,在售楼小姐的热情介绍下获悉,目前楼盘基本售完,只剩下十几套房,欲买从速。杨小姐在了解了房屋具体信息后表示放弃,并在售楼人员的要求下,留下了联系方式。当天下午,销售人员便主动联系了杨小姐,“你运气真好,正好有人退房,而且层次、朝向、房型都符合杨小姐的要求。”销售人员还强调:“好几个人想要呢,您想要就抓紧时间过来订吧。”杨小姐告诉记者,当时去售楼处看到的销控表上的确满眼飘红、基本售完了。但是后来在北京房产交易网上发现,现实的销售状况远非介绍得那么好,很多房间仍是绿色即可售状态。
分析人士表示,实际上,利用销控表来做文章,已经是开发商在销售中公开的“秘密”,然而由于大部分消费者属于首次置业,在市场急速拉高的心理压力下,唯恐失去机会的跟进心态让开发商屡屡“得逞”。
预售是法宝
4月最后一个工作日,北京市建委在房地产交易管理网全面公示了预售商品房和现售商品房的现状:截止到2006年4月30日,北京可售的期房项目计1512个,其中未售住宅109106套、面积1541.39万平方米;已取得房屋所有权证的正进行现房销售的项目855个,未签约住宅17815套、面积289.14万平方米。一面是住房空置面积的增大,另一面是房价的飞涨,商品房囤积居奇被市场认为是制造供求紧张、房价上涨过快的一个重要因素。
那些在售或是刚刚开盘的楼盘,为何总给人一种卖得异常火爆的景象?一位业内人士一语道破天机,这是开发商的促销手法,他们往往通过交诚意金的方式来聚拢客户,将大部分位置较好、户型较好的房子囤积起来,而仅拿出一部分不太好卖的房子。
一位长期担任房地产销售主管的刘先生告诉记者,惜售是一种正常的营销手段:“销控就是要对销售进度进行控制,根据市场变化改变房源投放量和价格,实现利益最大化。让市场处于一定程度的饥饿状态,才能使房价稳步上升。”
分期销售,化整为零,这些销售方式又被称为“挤牙膏式”销售。刘先生向记者介绍了这种方式操作的过程:预售许可证拿下来之前就先预热市场,胆大的搞个内部认购,胆小的也会请潜在客户联谊一下,请大家来猜一猜房子会卖多少钱。“这实际上是一个市场调查,看看客户们能承受什么样的房价。”刘先生说。
针对一些房地产商有房不售,故意操纵市场抬高房价的行为,国家发改委宏观经济研究院经济运行与发展研究室王小广研究员提出,房地产商有房不售应界定为违法行为,这种行为涉嫌欺诈、操纵市场秩序。北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波也提出,对由于市场操纵、投机炒作等手段所引起的房地产价格虚高问题,可以采取刑罚的调整手段,采用类似处理操纵证券市场罪等刑罚手段对进行房地产市场操纵、投机炒作等单位和个人进行惩罚,从而净化房地产市场。