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5月29日,“国六条”细则出台,其中对于二手房交易方面,要求“个人对外销售购买不足5年的住房,全额征收营业税”。该政策6月1日开始实施,至今已经一周。京城各大中介公司统计的数据显示,过去的一周,二手房市场受新政影响,交易量有不同程度的下降,房源也有所下降。而租赁市场的交易量和房源则都出现上涨趋势。
二手房交易下降
记者咨询了各大中介公司,各公司的统计数据不同,但是二手房交易量和房源供应同上一周相比,都有不同幅度的下降。
中原地产三级市场部统计数据显示:新政后一周5月30日至6月4日之间同上一周5月24日至5月29日期间对比,在二手房买卖市场上,房源出售量下降18%,有购房意向的客户量也下降3.7%。
据千万家业务部门统计,新政一周以来,其交易量不足5月最后一周的40%,也就是说环比减少60%。即使同比房屋交易低潮的五一黄金周中,买卖房源委托量也下降了28%,买卖客户委托量下降32%。
而链家的统计,从新政出台后一周北京二手房的交易量来看,相比新政出台前一周下降了21.7%,其中5年内的二手房交易量更是下降29.5%。房源挂牌量相比出台前一周下降26.7%,其中房龄在5年内的二手商品房挂牌量更是下降35.3%。客户登记量下降了42.5%。
“信一天”的统计,新政后一个星期内二手房成交量同比新政前一个星期下降了62.3%。同比四、五月份第一个星期分别下降了23.2%、35.3%。房源量与新政前的一个星期内相比下降了23%,购房客户量与新政前的一个星期内相比下降了46.3%。
租赁市场趋热
与二手房交易市场的趋冷形成鲜明对比的是租赁市场却日趋火热。受到营业税的影响,不少5年内的二手房开始由销售市场转向租赁市场。
据千万家调查资料表示,与5月最后一周相比租赁房源委托量上升21%,租赁客户委托量上升27%,租赁成交量增加30%。同比5月第一周租赁房源委托量上升17%,租赁客户委托量上升23%,租赁成交量比5月第一周增加55%。
据中原地产三级市场部统计数据显示,新政实施一周以来,租赁市场异常活跃,出租房源量及求租客户量均呈现上涨趋势,涨幅分别为10%和21.3%。
中原人士分析,出租房源供给量和求租客户量均出现大幅上涨,除了此次九部委新政的促进作用外,也跟正常的季节因素影响有相当大的关系。7月份大学生毕业,由于首都的巨大吸引作用,有超过80%学生毕业后留京发展,由此对租赁市场带来大量的客户群。
购房人持币观望
二手房交易市场交易的趋冷,业内人士表示,主要是购房人持币观望情绪增加。
链家市场人士表示,由于近期针对房地产市场的政策不断,这些政策都给市场传递一个信号,政府对稳定房地产市场价格的决心力度很大,特别是,“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”。受到这些因素的带动,消费者对于普通商品住宅产生良好预期,使得消费者对于未来可承受价格房产供给增加比较有信心;另一方面,此次政策的出台,从根本上来说也是为了平抑房价,这就让消费者对于政策本身可能产生的效果给予了很大的预期。为此,部分消费者“持币观望”、“静观市场走向再作购房决定”成为消费者的本能选择。一种是等过段时间再考虑升级置业,一种是暂且通过租赁来解决居住问题,带来了买卖市场客户量的下降。
房主暂缓售房
房源的减少,主要是由于“5年内出售要征收全额营业税”。很多业主不愿意承担这部分税收,但是消费者又不想买,房主只能暂缓销售。
搜房网与链家地产就新营业税问题联合进行的网络调查显示,39.7%的业主选择了暂缓出售,转而出租。链家地产市场总监金育松认为,营业税征收时限的延长,使得一部分房产出售者的成本增加,出售意愿降低,为了规避营业税,因此转而把房产出租。
据顺驰不动产市场部人士介绍,在政策颁布后,该公司回访了所有的房龄在3-5年内销售的近5000套房产的房主,除了在两天内成交的120套左右,其他绝大部分房主因为暂时未找到合适买家难以避免交税。有22%的房主表示两个月内不卖了,而70%的表示可以出售但是必须是买家支付税费,仅仅5%左右的房主表示可以考虑买卖双方协商税费。
中介市场面临洗牌
受新政的影响,二手房中介市场又一次面临洗牌。
鑫尊置地总经理刘军表示,受到新政的影响,必然会加速二手房中介市场的整合。一些中小中介,由于其经营单一,比如主要靠房屋买卖盈利,这些中介公司平时的交易量就少,受到政策影响,交易量有可能就没有了,只能另寻出路,或者转投租赁市场,或者倒闭。
链家地产市场总监金育松认为,此次新政带给二手房市场冲击的同时,加快了经纪公司的资源整合步伐。对于当前实施“透明交易”、“不吃差价”的经纪公司而言又是一次发展的契机;而对于部分以“现金收房”和“囤积房源”为主的经纪公司将面临巨大的挑战。特别是此次新政从潜意识中已经明确了“签三方约”和“透明交易”的经纪公司必然是未来二手房交易承载的主体,这样才能最大限度的规避交易双方风险,保障交易双方权益。