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7日,记者从天津市相关部门核实,天津市从6月6日开始实施国家九部委关于调整住房转让环节营业税的细则。即二手房转让过程中,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;超过5年(含5年)转手交易的,免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
业内人士指出,天津市细则一出,预计二手房近期交易量将会锐减,而长期影响,如交易量、二手房价格等,还要看市场买卖双方的博弈情况。
近期交易量将明显萎缩
相关数据显示,国家九部委于5月30日出台《意见》后,为避开营业税的征收,本市二手房交易量在30日、31日两天激增,并在31日达到最高峰值64399.5平方米,而在此之后的6月1日—3日,又猛然锐减,3日仅成交4787.1平方米。据本市各大中介公司介绍,这一趋势还将延续,甚至有可能出现停滞状况。
从中原地产、21世纪不动产、顺驰置业、汇众房地产等二手房中介的统计来看,目前在市场上流通的二手房中,房龄在5年以下的次新房比例占到了20%—30%。如果按照今年房管部门对存量房交易量900万平方米的预计,对这些5年内的房源实施“限制级”交易,将意味着有200余万平方米的供应受到影响。
据介绍,二手房市场中房源供应大致分为三种:投机型(炒房)、投资型(可租可售)和改善型(为提升居住品质出售现有住房)。其中投机型在本市比例始终控制在10%以内,非主流供应,对市场影响不大;后两种在新政出台后都将经历一段观望期,且有一部分房源将转向租赁市场,造成交易量下降。
同时业内人士表示,房龄在6年到10年的二手房将在近期内成为购房者最为青睐的房源,价格很可能会有一定上升空间。
租赁市场分流次新房
在二手房买卖市场趋于停滞的情况下,租赁市场却不断传出利好消息。业内人士认为,这将大大分流房龄在5年以下的次新房。
中原地产、21世纪不动产的统计数据显示,近期租赁成交量节节攀升,甚至某些局部地区租赁成交量超过了中介系统内交易量的50%。21世纪不动产天津区域分部特许经营总监张武分析,造成租赁成交趋涨的原因有三:其一是随着近两年天津市经济地位的提升,机遇的扩大,大量外来人口涌入本市,尤其是韩国人、日本人增量很大,目前仅仅是在本市居住的韩国人就达到了10万人,这部分外来人口对于次新房的需求比较强势,甚至还有韩国人加盟21世纪不动产,专门做起了这方面的业务;其二是两年间,滨海新区的知名度、影响力越来越大,许多项目开发公司和服务业企业不断进驻本市;其三是宏观调控关于调整住房结构的一系列政策使百姓关于住房的观念有所改变,自购住房不再是唯一选择。
据了解,目前本市月租金在3000元以下和8000元以上的住房,都处于供不应求状态。不排除一些不急于出售的次新房会转向租赁市场。
涨幅能否回落,要看博弈结果
据统计,今年中心城区二手房5月份的平均交易价格较1月份上涨了13个百分点。中原地产二手房部经理曹海斌指出,受政策和交易量影响,近期二手房价格将保持平稳,增幅有可能会达到0,甚至出现负增长。但长期影响还要看市场中买卖双方博弈的结果。
宏观调控在某种角度无疑是影响着供求双方的心理预期。曹海斌介绍,从6月1日至今,二手房交易价格明显走平,甚至某些地区出现了小幅回落,6月6日,新政实施后,甚至有少数卖主明确表示愿意承担营业税的支出。但这并不意味着二手房价格会由此一路走低,影响今后走势的关键在于重新进入二手房交易市场的供应和需求双方的时间和数量各有多大。
张武认为,在经历一个阶段的观望后,此次二手房市场的回暖速度将比去年宏观调控快,毕竟天津的刚性需求占绝大部分。此外,由于天津市场买卖双方的理性,房价不会出现大起大落现象。(裴蕾)