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原因
缺乏监管、权利意识不强
“呵呵,压根儿没追究过这个问题。”
“广告费好像是交给物业公司的吧。”
“没注意,没研究过。”
记者在宏城广场就小区里的电梯广告问题询问了20多位不同小区的业主,听到的最多的答案就是以上几种。
“现在广告进小区在广州已经是非常普遍的事情,毕竟不影响到正常的生活起居,业主大多对此也没有什么意见。只是有许多业主对于这些公用场所经营所得的权利意识还不太强,因此这个问题受到的关注度并不是太高。”广州业委联谊会主席孙威力表示。
另外,目前80%的小区还没有成立业主委员会,这种情况下,广告公司一般都是和物业管理公司直接签约,“经过业主大会同意”的条件就成为一纸空文。没有业委会对物管进行监督,就会使这笔收益存在监督漏洞。
现有法规难以保障业主合法权利
“哪些才算是公用部位和共用设施设备呢?条例里面没有明确规定。”广州市政协委员吴名高说。他认为,依据现行条例,公共收益归业主所有是毫无疑问的,不过实际情况却大相径庭,“我估计大概有80%的收益是归物业管理公司甚至发展商所有。”
为什么会有法难依呢?吴委员认为,首先,关于公共收益归属问题的条例没有细化,让物业管理公司和开发商有机可乘。其次,对于公共收益部分的使用,目前相关法规规定的门槛较高,业主想要真正支配那些收益也很难。有些条例明明是保护业主权益的,但是实践上很难执行。最后,业主的维权意识不够强,多一事不如少一事,没有人主动出来维权,其他业主也很少会第一个站出来维权。
解读
国家物管条例明确
公共收益归业主监管
2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第55条中已明确规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”小区的共用场地是业主的共有财产,物业公司在没有业主的授权情况下是没有任何处置的权利的。如果物业公司私自处置共用场地资源并从中获利,是严重的侵权行为,那么不管是业主委员会还是业主大会,甚至单个业主都是有权利去起诉物业管理公司并要求合理的赔偿。
记者向法律界专业人士进一步了解到,现在有一些小区开发商还拥有一部分物业,也是小区业主之一。那共用部分的收益又怎么分呢?据了解,如果开发商是小区的业主之一,即对小区楼顶和建筑外墙面与其他业主一同享有共用权,在楼顶架设广告牌或在建筑外墙墙体上涂刷广告语,也应征得其他业主、物业管理公司的同意。如果开发商并不是小区业主,但想进行上述行为,应当向所有业主通报情况,可以在征得业主大会、物业管理公司的同意后进行。依据“谁所有,谁受益”的原则,这部分的广告收入归全体业主共有。