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新政关于“ 90平方米, 70%”的解释终于尘埃落定,虽然本市地方细则尚未出台,但“大力发展中小面积商品房”显然已成为此次政策的主导方向,也成为未来几年内市场产品供应的趋势。
业内人士指出,实际上看新政前后本市上市的产品发现,市场上已经涌现出一批结构和功能布局合理的小户型产品,表明开发商已经开始主动出击。
为总结本市小户型住宅建设经验,推广优秀小户型项目操作模式,引导小户型产品规划设计更加合理,《天津日报》也将于近期联合天津市房地产业协会,共同举办“年度小户型巅峰论坛暨小户型奥斯卡住宅节”,全面搜罗本市小户型项目。
小户型≠小面积
可以说,目前市场上的小户型产品分为两类,一类是自住型小户型住宅,另一类是投资功能大于自用功能的“类酒店”产品。
自住型小户型概念所指,严格意义上来说应该是“经济户型”。与前两年出现的类似“直门独”的过渡性超小户型不同,强调的是功能空间的完备、合理、科学,以及由面积大小带来的房屋总价对于购房者的接受程度的影响。
前些年天津市场上虽有小户型产品,但有些项目在功能空间上浪费较大。比如说,70多平方米的面积虽然有效控制了总房价,但一室一厅的功能配比却无法满足家庭的使用需求。而近两年许多项目开始打出“挤干灰色空间”的口号,在满足使用需求的基础上尽量分割户型功能空间。这些紧凑户型面积区间大多集中在一居室40—50平方米,两居7室0—80平方米。甚至有些产品做出了62平方米的超小两室,客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间全部齐备,且采用全明设计。
而“类酒店”产品,则是有效填补了传统租金高昂的酒店式公寓和普通住宅之间的市场空白点。这种产品包括产权式酒店、酒店式公寓,以及导入酒店式物业服务的SOHO,是介于酒店与普通住宅之间的边缘化产品。由于其用途灵活,总房款低,对于中小投资客来说,风险不大,“投资不行还可以自住”的心态促使投资需求加大。
房子“减肥”趋势锐不可当
本报前一段时间做的读者购房意向调查结果显示,本市百姓对于小户型面积的需求非常大。大部分受调查者认为70—120平方米是他们的需求主流,其中有41%的受访者选择了建筑面积在70-90平方米的房子,有36%的受访者选择了建筑面积在90-120平方米的房子。而两室一厅一卫的功能布局最受青睐。在谈到在北方现有流行的短板建筑做小户型有困难时,受调查者的普遍认为,建筑形式可以变通,而采光和通风是比较合理的中小户型必须坚持的设计原则,为保证这一点,一梯多户、视觉景观等元素则可以相应地降低要求,此外,在中小户型中,居住者对于同一空间的功能多元化,如餐厨合一、书房和客厅合一等等,是可以接受的。
众多专家也认为,小面积与舒适度并不对立,虽然规划设计比以前难度增大,但并非不可能。如客厅的开间,3.8米—4.2米就足以保证居住者的使用舒适度,甚至在家具、家电尺寸配置合理的情况下,3.5米—3.6米也完全能满足生活需要;主卧室开间在2.8米—3.3米,人在其中就已经不会有空间压迫感了。
实际上本市小面积商品房的研究设计工作早已开始,包括经济适用房在内的许多项目都已经有了成功经验。一些开发商也已经通过改变楼梯建筑形式、缩小功能空间面积、增加户数等手段催生小面积住宅。如市中心几个项目推出的“半室”住宅。所谓“半室”,是指在户内辟出较小的一块空间作为多功能室,这块空间只有6—8平方米,可供作为小书房或娱乐空间,大大满足了业主的使用要求。而最小的两室半户型建筑面积可以不到90平方米。
小户型奥斯卡即将上映
专家指出,“90平方米,70%”的政策虽然着力解决普通百姓的购房需求,但也有可能带来更多同质化的产品。是否能够设计和推广更多元化的布局合理的小户型商品房,关键看设计师是否能够下大力气研发、开发商是否能够摒弃浮躁心理对这些设计加以认可。
此次《天津日报》发起组织的“年度小户型巅峰论坛暨小户型奥斯卡住宅节”活动,即提出了这样一种思路。
活动即将邀请有关政府官员、业界专家、全国范围内小户型开发的知名企业老总、天津小户型开发企业老总坐而论道,介绍新政下面对小户型比率限制的应对之策,以及小户型项目开发成功的珍贵经验,并把脉天津小户型现状。在住宅产业化、细节设计、节能环保、增强项目规划均好性等方面,研讨如何提升小户型规划设计水平。
与此同时,本次活动将全面盘点历年天津小户型开发所取得的实绩,从规划、户型设计、社区文化等各个方面推出天津小户型具有代表性的楼盘,并表彰以非凡的远见和勇气涉足小户型产品开发并取得成功的开发商代表。为了充分吸引广大业内人士的参与,体现本次活动的公开性和民主性,本次论坛拟邀请天津市房地产界的十大权威专家、十大标杆性代理商、十大广告公司、十大知名房地产记者参加论坛,并担任本次评选活动的评委。
本次活动将广泛动员房地产业界上下游,成为天津规格最高、参与最广、影响最大的小户型盛会,也是新政以来天津房地产界举行的最大规模活动。(裴蕾)