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产权式酒店由“时权酒店”(TIME SHARE)演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般并不在酒店居住,而是将客房委托给酒店经营分取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
产权式酒店是酒店业的一个创新品种,其经营模式的出现,既是房地产企业在传统住宅消费逐渐减少、投资型房产需求大幅增长的情形下的产品创新,也是酒店业企业适应不断变化的旅游消费者市场需求而推出的新的酒店产品。与传统酒店业企业自己建造、自己经营或委托酒店管理公司经营管理而缺少酒店产品直接消费者参与的方式进行比较,产权式公寓酒店的投资主体(国内外企事业单位组织和中产阶级投资者)同时也是产权式公寓酒店目标市场消费主体。
无论是传统的星级酒店,还是最近几年出现的经济型酒店和公寓酒店,其客房主要是以标准间和套间为主,因此,对产权式酒店不构成威胁。相反,产权式酒店将抢占许多以前在此类酒店居住的中短期客户和追求居家环境的消费者。
这种模式的创新,在为长期缺乏资本运作经验的国内酒店业企业开创了一条崭新的资本运作方式的同时,也将进一步促进国内酒店业企业的产品不断创新;进一步促进国内大型酒店管理公司利用资本运作的方式,走产品、市场网络化的连锁经营模式。
此外,与传统的高档酒店比较,产权式酒店除客房功能外只提供简单的餐饮服务和相对有限的配套设施,因此更容易管理,利润比传统的高档酒店更高。据国外有关专家预测,与高档的商务休闲酒店和经济型酒店一起,产权式酒店将是全世界各大主要城市里最具发展潜力的品种。
资料显示,全美产权式酒店的平均客房出租率在80%以上。
国内,产权式酒店在上海、北京、广州这些经济发达的城市已经相当成熟。以上海为例,目前上海的酒店式公寓较多,但真正能做到以酒店管理公司统一对外经营的酒店式公寓并不多。其原因是大部分此类公寓的产权分散,业主只能自己或委托物业中介公司对外出租,其市场目标是在上海工作的长期租赁客。
天津的产权式酒店起步较晚,仅有短短几年的时间,发展也比较慢,从严格定义上讲,真正的产权式酒店屈指可数,因此,天津的产权式酒店仍处于发展阶段。
就目前的天津市场而言,产权式酒店大的投资环境并不大理想。这是因为:
其一,虽然天津属于全国四大直辖市之一,但与发达地区比较经济发展的速度相对缓慢,人均总体收入水平也相对不高。产权式酒店80%以上的客户均为投资型,而天津的消费者比较理性,相对来说工薪阶层投资产权式酒店的欲望不强烈。
其二,产权式酒店的营销模式多为度假型,但天津的旅游业并不十分发达,这也是产权式酒店市场不够活跃的原因之一。
其三,对于这个新兴的并且充满前景的产业,政府方面缺乏足够的引导。如果有关部门加强对这方面的市场论证与引导,进一步规范产权式酒店的投资活动,不断培育出精品项目,对提升天津的都市品位,进一步构建和谐的商务与旅游度假环境,都将起到不可小视的作用。
但以上种种的所谓劣势只是暂时的,随着国家对我市尤其是滨海地区的政策利好,整个环渤海地区已经逐渐成为全国乃至全世界关注的焦点。经济水平迅猛提速,具备一定消费能力的白领阶层将越来越多,将逐渐成为都市消费主流群体。而且作为我国北方最大的港口城市,来津的中外客商急剧增多,这其中将蕴含着无限的商机。所以说,未来产权式酒店在天津的前景必将十分广阔。