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在日前由天津市房地产业协会组织召开的“2006年上半年天津房地产市场走势分析及展望”座谈会上,天津易居房地产研究所发布了《2006天津房地产上半年市场报告》。《报告》指出,本市上半年房屋价格呈平稳上升态势,受宏观调控细则陆续出台影响,“持币盼跌”态度逐渐浓厚,下半年供需双方将进入新一轮的“较力”。但从长远来看,由于刚性需求仍然可观,经短期调整后,津门楼市还将尽快步入正轨。
全市成交均价逾4800
《报告》调研结果显示,2006年1—6月,天津商品房成交面积435.09万平方米,成交均价为4834.31元/平方米。纵观2005年6月—2006年6月房价走势,天津市房价一直持平稳上升态势。
业内人士指出,分析房价走高的原因,一方面是由于供应档次提高,高档房成交比重加大,相应拉动房价;另一方面,中低价位住宅因需求旺盛,价格升势更为明显。在全市价格小幅波动的背景下,中心城区价格仍然保持稳步上涨的趋势。
分析显示,新政出台后,虽然少部分项目面对客流量下降的影响,加大优惠幅度,形成部分产品成交均价下降,但并非普遍市场现象。此外成交结构的调整也是6月价格小幅回落的原因,属于市场价格的正常回调。因此下半年,整体市场价格不会出现持续涨跌走势,在小幅波动中的缓慢爬升将是下半年市场价格的主要表现。
塘沽成为最热点区域
上半年,全市商品房住宅的新增面积为353.49万平方米,除南开、津南、和平、北辰等趋于表现出明显的供不应求状态外,其余各重点区域住宅市场均表现出供求基本平衡状态,其中,河东、西青等区域由于新增上市量较为集中,因此造成阶段性供大于求。
值得注意的是,塘沽区在今年上半年新增上市52.4万平方米,占全市上市量的22%,发展规模及速度在一定程度上超过了市内六区。且新楼盘销售表现出强劲的势头,在售的57个楼盘中,70%的项目处于尾盘销售阶段,去化量之快,使得区域供应量仍显紧缺。业内分析,这是由于一方面滨海新区开发开放的政策,使需求对热点地区有所倾向,另一方面,塘沽区新上市的项目结构较为合理,价格水平在3500元/平方米的供给量很大,4000元/平方米的也有一定比例,目前还没有均价在5000元/平方米以上的住宅项目。
受天津市“东扩”影响,河东区因明显的交通环境优势,成为仅次于塘沽的第二大供应“猛区”。南开位居第三。
中心高端为主近郊中端为辅
从下半年市场供应情况来看,新政的颁布有可能造成部分尚未启动的项目推迟上市时间,另外,随着需求市场持币观望态势的再度浓重,成交量出现下滑,必然对部分在售或已具备建设资格的新盘项目推广节奏产生影响,影响下半年的新增供应。预计2006年全年的新增规模与2005年全年供应规模将基本持平。
在近郊板块中,除金地格林世界、大地十二城等少数积累期较长的项目,以及张桂壮新城镇中部分项目有望于下半年正式销售外,西部新城、双港区新家园等近郊新兴板块中的潜在项目,由于新政效应影响或自身开发节奏所限,下半年恐难有新盘上市表现。在市中心,老城厢、黄河道沿线、海河沿线、梅江等重点板块中,均将出现新盘,且多数项目属高端定位。
因此下半年新盘市场将呈现出以中心城区中高端项目为主,近郊板块中端项目为辅的供应结构。(裴蕾)