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在新一轮调控政策出台后,天津市房屋成交量和价格基本平稳,波动不大。天津易居房地产研究院分析认为:长远来看,天津楼市刚性需求仍可观,市场还将日益规范,短期调整后楼市将重新步入正轨,届时百姓购房需求将有所释放。有人预计,本市几大住宅集中供应板块,由于房源丰富、种类齐全、且各具特色,在未来一段时间内仍将成为市场热点。
东丽湖:
住户最丰富板块东丽湖板块现在处于整体开发阶段,预计今年下半年随着已经开盘项目陆续放量的同时也会有新盘上市,扩大区域供应量。整个板块目前规划住宅部分175.2万平方米,已上市部分33.4万平方米,仅占规划的19%,目前还正处于起步阶段。在板块开发初期,东丽湖万科城1期北欧墅和朗钜·天域均是纯别墅项目,使得东丽湖板块自开发伊始就定位高端,奠定了良好的板块印象。目前,板块内三个项目中朗矩·天域和夏阳溪韵风景湾均是纯别墅项目,而万科东丽湖继推出一期北欧墅市场反响热烈后又推出二期城市天籁,打破原有纯别墅格局的同时,从产品上大大丰富了整个东丽湖板块。
生态、个性化的产品,成为目前板块供给市场的主要特色。现市场中的面市项目,无论是万科东丽湖的北欧别墅、特色洋房还是朗钜·天域的纯意式别墅,除对东丽湖自然环境以及地热资源充分利用外,对建筑间布局,建筑风格,户内居住空间划分,庭院的设计等方面也体现出产品的个性与新颖,较大程度地提升了居住品质。而还未上市的夏阳溪韵风景湾也是全面渗透了西班牙风格度假居所的产品理念,如此特色化的产品也成为与本市其他区域同类产品的一大竞争利器。
从需求方面,东丽湖板块具有几个显著特征。一是“高开高走”为东丽湖奠定良好板块基础:市场发展的起步点非常高,对板块整体价值产生了较大的提升作用,为未来整体市场发展奠定了良好的基础,同时也引起了高端客户群的关注。二是客户群特征明显,层次明显。三是客源丰富且分布较广:位于京津唐交汇地的地理位置使东丽湖板块更具包容性。四是兼顾自住和投资型客户:由客户购房用途看,大部分为自住,投资型客户比例约占30%。
大梅江:
最高档板块大梅江区域本着三步走方式在前进,首先进行梅江生态居住区开发,第二步进行梅江南开发,第三步即将进行梅江湾开发。起步区奠定了梅江的基础,积累了人气,随着一些有实力的开发商注力于梅江,整体提升了梅江板块的品质,梅江逐步变成了一个高档住宅区域。
板块特征方面,供应项目主要以高端、低密度项目为主,产品户型设计普遍偏大,总价款较高,同时先天自然景观优势明显。已经成为天津富人区,高档住宅区的代名词。区域市场供应活跃,是河西区市场供应重点,一方面新项目纷纷入市,供应量明显放大。另一方面,在售项目销售产品形式丰富。从高层公寓、小高层、洋房到连排、双拼、独栋别墅均有分布,且普遍以高低搭配,高层+别墅、高层+洋房的规划为主。
未来发展趋势方面,供应产品以别墅、高层公寓为一体的复合性产品项目为板块供应市场的主力。整个区域供应的产品比重正在从原来多层产品占主导的局面,向着高层类产品占据主导的形态发展,小高层、高层类产品占主导地位。随着大梅江地区新项目陆续入市,区域整体市场成交均价稳中有升,但由于集中出现的大量供应压制,价格上行空间有限,而主要在产品上展开差异化竞争。也将有部分项目开发商受到回款压力而采用调整价格策略提高销售速度。
老城厢:
高层最集中板块老城厢住宅地产板块主要指由东、南、西、北马路四条道路所围成的中心区域及周边的部分辐射区域。目前,老城厢已经完成整体拆迁,新一轮的开发建设正在进行。从区域未来规划、潜在供应规模与供应结构等方面比较,老城厢板块将成为最近几年城市中心区域中较具发展潜力的住宅板块之一。目前该板块已吸引中新集团、天房发展、富力集团、上海静安、上国投等众多知名地产商的加盟开发。目前,板块内最初上市的铜锣湾花园项目已处于销售末期,富力城、城南新世家、后现代城等在售项目住宅部分的推出比重已分别达到64%、81%与31%,并均保持着良好的销售速度。而如天津壹街区、TOWN中堂等尚未入市的潜在住宅项目也已开始进入推广阶段。由此,板块整体已基本开始进入到开发中期阶段。
老城厢板块总规模约258.6万平方米,其中住宅产品总供应量约142万平方米,目前住宅上市量约为46.1万平方米,尚有约95.9万平方米产品未推出市场,一方面板块在价格与产品等方面仍具备较大的发展空间,另一方面也显示出板块内部竞争压力的存在。
在产品特征方面,受市中心区的土地稀缺、地价成本昂贵以及地块规划限制等因素的综合影响,目前板块内已上市住宅项目或潜在住宅项目多数为高层类产品。目前板块内已推出的住宅产品中,户型种类主要集中为一居到三居户型,其中两居与三居户型为板块内的绝对主流产品;而各项目在户型种类设置比例及各户型面积控制方面则差别较大;例如富力城项目,其户型种类丰富,即有70平方米的一居,同时也设置200平方米以上的豪华四居,具有一定的档次跨度,满足不同层次客户群的需求。而城南新世家与铜锣湾广场项目的户型供应,则相对单一,作为绝对主力的两居与三居户型各自所设计的面积区间跨度较小,户型种类单一。而后现代城的户型设置则具有极强的个性化,以经济型的紧凑小户型为主,与板块内其他项目具有较强的差异性。目前板块内所上市的产品虽均为普通高层住宅,但整体面积跨度较大,从50平方米小户型一居至200平方米以上的四居产品;其中主力两居户型面积主要集中在100-120平方米左右,三居户型面积则在135-155平方米之间。
客户需求方面,随着板块开发的深化,客群来源呈现扩大趋势:在板块开发初期,客群来源多集中于板块内部或周边的南开、和平以及红桥区域内的原有、现有居民,另外工作地点位于板块范围的私营业主或企事业单位工作人员,也为当时板块内的主力购买人群。随着板块开发的不断深化,客户群来源范围逐步向外延伸。各类型项目的上市,促进板块客户群呈现多元化结构:新盘的不断出现,使产品种类也开始丰富。
据易居房地产研究院预计,未来2-3年内,板块内部的竞争压力以及外部客户群分流将继续加剧,开发商在项目配套、产品特色和细节之处不断加强,产品的品质会随内外部竞争的激烈而不断提升。此外,随着整体环境不断完善,区域形象得到认可,以及板块内未来别墅类高端项目的出现,板块的整体档次将会得到拉升,板块的未来价格水平也将有继续提升的空间。
西部新城:
户型最实用板块西部新城中北镇总规划为400万平方米住宅居住区,现已知供应量约221万平方米。尚处于起步阶段。未售部分和潜在项目未来1-2年时间市场供应将可能出现急剧放量的状况,市场竞争非常激烈。据不完全统计,未来两年内该区域市场将出现80-100万平方米的集中供应量。目前,已有天津万科、天津金厦、上海房投、深圳招商地产、天津乐康置业、天津方正等众多知名房地产商的加盟开发。
产品方面,板块内所规划产品形式丰富多样,目前已上市项目产品以多层、小高层为主。目前来看,西部新城板块内项目的普通住宅户型面积相对适中,主要以两室和三室为主,户型设计以紧凑实用型为主,面积控制较好。
需求方面,主要体现出三个特征。一是板块内同档次项目客户群表现出不同特征,客户群购买层次存在差异:不同项目的客户群对于购房目的存在一定差别。假日风景以年龄在30、40岁为主具有多次置业经历的改善型客户群为主,客户群区域来源相对广泛,极少部分原西青区居民,主要被万科的品牌和产品吸引。而水语花城客户群,以与项目临近的王顶堤居住区、华苑居住区等南开区内的改善型客户群为主,客户群年龄主要集中在30-50岁之间,比较注重产品的实用性,购买力相对低于假日风景客户群,实现客户群层次差异。二是客源以市内六区为主,南开、河西需求居多:由客户地区来源看,两个项目中市内六区购房者占90%以上,另10%来自外地。而市内六区客户中又以南开区、河西区居多,主要为项目周边如南开区长江道、华苑等区域。三是自住为主要购房用途,基于地区升值潜力考虑,未来投资比例逐渐加大:由客户购房用途看,大部分人为自住,投资比例占20%至30%。可以把当地主力客户群归为两类,其一是对价格(主要是总价)较为敏感,同时又不愿牺牲居住、生活品质的年轻一族。其二是经济实力较强,自身有1套或多套住房的客户,这部分人比较看好区域发展前景,以及由此带来的楼盘升值潜力,他们购房或将来用于自住,更多的是把购房作为一种使手中闲散资金保值增值的理财手段。 (吴江)