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7月18日,国家税务总局发布了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。尽管经历了一年多时间的心理准备,这个被业内人士称为“重磅炸弹”的文件,仍然给房产界带来了不小震撼,很多二手房从业人员都不无忧虑地表示:二手楼市遭遇寒流将成为不可逃避的现实。
“个人所得税的征收应是今年宏观调控政府打出的最后一张王牌,政策置身嚣尘上,将进一步搅动脆弱的房市。”中原地产三级市场区域经理朱庆江如此总结道。由征收个税导致的二手房交易成本上升的现象是非常明显的,朱庆江给记者算了一笔账,比较了购买一、二手房房款之外的税费差距。
购买一手房包括:①1.5%契税②2%公共维修基金③贷款、过户、律师、办证等相关费用约为0.5%。以上合计:1.5%+2%+0.5%≈4%。
购买二手房包括:①1.5%契税②5.5%营业税③一般中介公司平均代理费2%④贷款、过户、律师、办证等相关费用约为0.5%⑤个税:若原房价为3000元左右/平方米,现价为6000元左右/平方米,出售时差价3000元征收20%个税,即600元征收个税,相当征收总房价款的约8%。以上相关费用合计:1.5%+5.5%+2.5%+0.5%+8%≈18%。
这样看来,以购买50万元房屋为例:若购买50万元的新房,购房者需额外支付2万元作为税费支出;但若购买50万元的二手房,则购房者需额外支付9万元作为税费支出。二手房的市场难度显而易见。
当个税正式起征后,个税引发的售房成本迅速上升,卖方会更习惯于将所增费用转嫁给买方。由此导致的结果是,房价因个税起征进一步上涨,销售难度增大。
据对消费者的调查,有65%的人认为,对房主征收个人所得税是非常合理的。原因是现在的房产市场价和当初房主买入价几乎相差二至三倍,有的甚至更多,而且交易过程中,大部分费用都由买房人承担。个人所得税的征收,对买方来说能在心理上获得平衡。然而更多买方也认为,多收的税费还是会转嫁到房价中。在对大部分卖房人的调查中,多数房主表示个税的征收对自身的影响很大,预期能够得到的房款一下少了几万元,心里很不舒服。有28%的房主表示暂时不会考虑继续出售房产,可能会转向出租。
这样产生的结果是,二手房供应量的减少、购买愿望的降低、相比之下新商品房呈现出的利好,都将使二手楼市进入“低温减速运行”的状态。 (吴江)