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营业税新政对市场影响不大
与个人所得税一样,上月开始实施的房屋交易营业税新的征收方案也给市场带来了不小的震荡。
建设部等九部门联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定“从2006年6月1日起,对购买住房不足五年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”。因为二手房交易缴纳营业税的时限门槛从两年调整到了五年,该规定执行前一周左右,本市各区房屋交易中心的交易人数明显增加。据了解,交易现场很多房龄在2-5年之间的交易者为了避开缴纳全额营业税,而匆匆确定交易细节,赶在新政实施前办理交易过户手续。
除了对交易间隔时间的要求外,二手房交易要避免缴纳营业税还必须符合普通住房的相关标准。从7月1日起,本市普通住房标准也已经进行了相关调整。根据规定,今后凡同时符合以下三项标准的住房才能成为普通住房:(一)住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0);(二)单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米);(三)住房成交单价符合以下条件:
1、坐落于和平区的,低于7100元/平方米(含7100元/平方米);
2、坐落于河西区的,低于6300元/平方米(含6300元/平方米);
3、坐落于南开区的,低于6100元/平方米(含6100元/平方米);
4、坐落于其他区县的,低于5000元/平方米(含5000元/平方米)。
据本市国土房管局有关负责人介绍,新标准的出台将给市民购房带来一些影响。首先,新标准将使本市房屋交易中契税和营业税的征收标准进一步统一。即凡符合普通住房三项标准的房屋交易契税一律按照1.5%征收,二手房交易中符合以上标准并且交易间隔在五年以上的房屋可以免征营业税;而不符合普通住房标准的住宅,其交易契税将按3%征收,其中间隔五年以上交易的二手房,还应按两次交易差额缴纳相应营业税。
二手房交易征收营业税的相关标准虽然进行了调整,并引起了业内外人士的关注,但由于营业税的征收从去年已经开始,且多数标准已经确定,所以此次二手房营业税征收政策调整正式执行后,并没有继续引起市场大范围的抛售或降价等行为的出现。据近期一项中介市场调查数据显示,二手房购买者中投资型意向占5%左右,而计划在两年内换房者则占10%。房龄在5年以内的二手房一度是市场最受欢迎的房源,而针对这类房屋征收营业税的新政出台后,市场曾对此产品持保守态度。但从实际成交情况来看,其中部分地点、户型等条件较好的房源并没有因此受到打击。据中介公司介绍,很多次新房的买卖双方在经过协商后,大多都是由买方承担营业税费用,对于房源价格和出售情况并未形成大幅度的震荡。
7月1日,本市住房公积金缴存政策进行了调整。此次政策调整涉及住房公积金缴存基数、缴存比例、困难企业及职工申请降低比例或缓缴等诸多问题,对于享有住房公积金的职工而言,无疑又提高了其置业方面的协助指数。
公积金贷款具有利率低、月缴存额可充抵还款等优势。因为近两年房地产市场价格上涨较快,市公积金管理中心在连续几次上调公积金贷款上限后,又于今年的7月1日调整了公积金缴存政策,进一步提升了公积金对于购房者置业的协助作用。
缴存比例三项调整
从7月1日起开始执行的本市住房公积金缴存政策调整,在缴存比例方面进行了三项改变。
首先,公积金缴存比例统一调整为9%,同时调整住房公积金缴存基数。按照新政策要求,自2006年7月1日起,本市住房公积金缴存比例由原来单位和职工住房公积金缴存比例各8%统一调整为单位和职工各9%。缴存基数由2004年职工个人月均工资总额,调整为2005年职工个人月均工资总额。
第二个变化是,2006年度职工住房公积金缴存基数原则上不超过5982元。单位及职工超过缴存基数上限缴存住房公积金的,应当由本单位职工大会或职工代表大会(工会)讨论同意,报市住房公积金管理中心备案后执行。
新政策在缴存比例方面的第三项调整是针对单位可申请提高住房公积金缴存的比例问题,缴存最高比例则与去年相同,仍为单位和职工各15%。依法足额缴纳税款的企业和有自有资金来源的行政事业单位,可以申请提高2006年住房公积金缴存比例,由本单位职工大会或职工代表大会(工会)讨论通过并签章同意,报市住房公积金管理中心批准后执行。
此次公积金缴存额和缴存比例的调整都以提高职工所得为主旨,因此公积金贷款对于购房者在不动产置业方面的帮助也将随之增强。2005年本市人均收入比2004年有了一定比例的提升,今年公积金缴存基数由2004年职工个人月均工资总额调整为2005年职工个人月均工资总额,则必然增加了公积金月缴存额。同时,新政策规定“本市住房公积金缴存比例由原来单位和职工住房公积金缴存比例各8%统一调整为单位和职工各9%”,则进一步提高了职工住房公积金的月缴存额绝对值。此项新的缴存政策实施后,购房者利用公积金贷款后,在月还款额相对固定的前提下,其公积金月缴存额所占比例相应提高,也就相应减轻了职工个人每月还款压力。
统一“困难”标准
7月份开始实施的公积金缴存政策调整中,还将困难企业的相应标准与市财政和劳动保障等部门的相关规定及标准进行了统一。职工可以根据这些标准更加便捷地判断,自己所在单位是否符合公积金降低缴存比例或缓缴住房公积金的条件,以保障自己的切身经济利益。
去年相关政策中规定,2004年亏损且在岗职工月平均工资水平低于890元的企业,可以申请降低2005年度住房公积金缴存比例。而此次调整后新政策内容则规定为:2005年经市财政局、市劳动局及市国资委或区县财政部门、劳动保障部门认定的特困企业、困难企业、比较困难企业,可以申请降低2006年度住房公积金缴存比例。欠缴2005年及以前年度住房公积金的企业,欠缴年度亏损且在岗职工上一年度月平均工资水平低于当年劳动部门确定的全市职工月平均工资水平的60%的,可申请降低欠缴年度的住房公积金缴存比例。降低住房公积金缴存比例的,单位和职工最低不得低于各1%。
新的公积金缴存政策同时规定,2005年经市财政局、市劳动局及市国资委或区县财政部门、劳动保障部门认定的特困企业,可以申请缓缴2006年住房公积金。领取基本生活费的职工,经本单位职工大会或职工代表大会(工会)讨论通过,住房公积金缴存基数可以按基本生活费计算。也就是说,符合公积金缓缴、降低缴存比例等条件的困难企业,今后将以市财政局、市劳动局及市国资委或区县财政部门、劳动保障部门认定的相关标准进行认定,职工只需根据这些全市统一的企业困难判别标准来判断,其单位职工的公积金是否被允许缓缴或降低缴存比例,以确保维护自己的合法经济利益。(安元)