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撼动整个中国房地产界的“90—70政策”,引发了各种各样的市场猜想,在坊间流传最广、受认可程度最高的是“大户型涨价论”。这一观点认为:大户型限量供应的政策一旦执行,必然导致此类产品严重稀缺甚至“房荒”,从而引起价格上涨。
前一阶段各地媒体消息显示,大户型涨价现象的确存在,只是在不同地区、不同楼盘,涨价的幅度和规模不尽相同。比如在各类户型原本供应均衡的地区,大户型涨价现象较明显;在一些不急于赶进度的楼盘,“涨价惜售”的行为更显猖獗。
然而在天津市,记者走访多个楼盘后发现,大户型尚未出现房荒和大规模涨价现象,波澜不惊依旧是当前大户型市场的主基调。
市场反应平淡在红桥区宝翠花都项目,超过120平方米的三居户型占到一期供应总量的一半多。据项目经理陈先生介绍,7、8两月的销售速度比以往稍快,但很难分辨这种影响是来源于新政还是客户积累。至于价格,陈经理介绍说,项目每个月都会有阶段性调价,但这是在任何时期、任何项目惯常的做法,并非受大户型限制政策所左右。
津南区金地格林世界项目情况也类似。对于比例超过30%的120平方米以上户型,策划部吴鹏告诉记者,近期并没有特意加高价格,大户型的销售速度也和从前差不多。
在西青区假日风景项目,不仅没有出现大户型抢购潮,反而中小面积的房屋已经卖到所剩无几。即使在价格平稳的情况下,大户型的疲惫之态与两个月前相比,仍没有多大分别。主管经理王瀛分析认为,需求方对该限制政策不太“感冒”,说明天津楼市刚性需求仍占主流。
政策刺激非长久计这样的市场状况令人怀疑:大户型真的出现“房荒”了吗?真的有必要“囤积涨价”了吗?持反对意见的业内人士告诉记者:对某些开发商来说,新政几乎成了滞销大户型的一根“救命稻草”。
资深策划人苏步超认为:目前市场上大户型的存量足够消化一阵子,其在当前不会成为稀缺资源,激烈的竞争仍将持续,某些地产商的“大户型房荒论”纯属无稽之谈。同时另一方面,二手房税收新政也将对大户型市场产生不利。“两税”的征收,将会抑制二手楼市的交易量和活跃程度,很多有着改善居住愿望的消费者,不得不把“换房搬家”所需付出的新增成本———旧房出售后的数万元个税———计算在内。这一不利因素将影响居民更换住房的积极性,从而使房产的社会流动性降低,最终使位列消费终端的大户型产品销售不畅。
中原地产研究员余洪涛也分析说:新政对大户型市场的刺激效应有限,因为新政同时也对人们的消费心理产生巨大影响。从目前来看,国家政策对高档房市场主要采用压制措施,这一市场的政策风险不能不防。而且,短期未来中小户型的大量普及会分流一部分大户型客户。有些“非必要”型的大户型购房者,可能会推迟购买时间,等待更适合自己的小户型出现。总之,如果销售商仅仅借新政打出一些“大户型稀缺”的概念牌,手法还是过于俗套。
需求才是硬道理有人以为,大户型市场短期反应平淡,与前一阶段供应失衡有关。但据中原地产对本市今年一季度新增普通住宅供应的统计,单套面积低于120平方米的房屋,占到供应面积总量的62.8%,如果核算套数比例,这一数字将会更高。这说明,人们早些时候对大户型供应超量的程度的判断,似乎显得有些过重。
其实,需要大户型还是小户型,每位购房者心中都会有一杆秤。前不久本报刊登了内容为“购房不要盲目贪大”的报道,文中劝导消费者要理性购房,不要陷入“面子型消费”误区。随后有读者表示:“面子型消费”并非主流趋势,而只是个别现象;买房是大是小,还是要看实际需求和经济承受力;大面积有大面积的优点,小户型有小户型的好处,量力而行、择善而居———才是应有的消费心态。
一位打算购买120平方米三室户型的王女士给记者算了一笔账:“一套120平方米的三居室比一套90平方米的两居室到底贵多少?以市区单价6500元的房为例,两套房子的价差是16万元左右。而实际上则不然。一是小户型的单价要比大户型高一些,这样计算价差在12万元左右;二是若以首付三成为例,摊在首付里的价差仅有4万元,以20年贷款为期,月供仅相差600元。相比之下,我宁愿买一套功能更全、更舒适的三居室。如果不想有太大压力,又想一次到位购置三居室的话,可以选择位置稍远、单价稍低的楼盘。”可见,只有真实的需求,才是打开大户型市场销路的关键。
易居房地产研究院有分析说:随着新政的实施,小户型供应将成为主流,住宅超前消费的现象将逐步得到控制,消费者的居住观念将更为理性;今后,改善型需求将从过去的主要追求更大面积,转向主要追求住宅性价比和全面居住体验的提升。看来,仅靠“大”来开辟大户型市场的旧路子,已不再适应新时期的竞争。
然而抛开这些,我们仍不能忽视政策对大户型的直接利好。毕竟,房地产行业已经开始围绕新政确立新的游戏规则,如果政策能严格执行,就必定能造成大户型的短缺和投资价值突显。(吴江)