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“对我来说,只有一套四室两厅的房子才能让我感到幸福,我能够跟我的父母、我的老公和孩子生活在一起,我有很多朋友,还可以把他们邀请来我家开派对,拥有那样的房子才是我的理想,人总要有点理想的吧。”在某高校工作、二十多岁的林小姐这样说道。“小一点的房子也可以很温馨、很幸福,小房子买来,还贷压力小,生活质量不会有很大的下降。”在某媒体工作的伍先生这样说道。
因为总是寄托了太多的精神诉求与梦想空间,房子在一定程度上已经成为人们幸福感的“装载箱”。不过,如今的人们不得不面临的一个事实是,随着90平方米开发面积必须占到70%以上比例这一政策的执行,城市里的空间很有可能会变得大同小异。那么,这一变化,是否会改变居住者的幸福感与满足感呢?不久前,坤和房产在亲亲家园的两岸咖啡馆开了一个小型的沙龙会,讨论的题目就是“住宅面积和幸福”,结论尚不得而知。更早一些,万科专门对城市户型进行了一次专题的研究,结果也很让人好奇。
户型面积与居住的幸福感,究竟会是怎么样的一种关系?
供应:中小户型逐渐趋热
在讨论这一问题前,首先回顾一下最近市场供应房源当中的户型变化。
坤和·亲亲家园最近要推一批房源,开发商给这批房源起了一个很浪漫的名字———幸福里,幸福里的房源基本上是以八层的电梯公寓为主,其中67%左右的房源在90平方米以下,面积最小的只有79平方米,房源得房率84%左右。“虽然只有79平方米,但户型非常经济。两个卧室加一个客厅全部朝南,其中有一个贯通三个房间的走廊,充分保证了各个房间的私密性,是一个功能非常齐全的两室两厅。”幸福里的设计师说道。
宋都房产九堡即将开工的新项目阳光领秀,70%户型也都在90平方米以下,并以80平方米到90平方米之间居多,且多数为两室两厅户型。该公司有关人士在谈到该项目户型时表示:“九堡区块的潜在客户中,有相当一部分是工作没几年的新兴中产阶级,买个两室两厅的房子很现实,由于总价比较小,每个月的月供又不会很高,生活质量也不会下降很多。”
梧桐公寓在九月底也将推一批面积从65平方米到75平方米的房源,一共有90套左右,由于这批房源全部做精装修,又是多层,实际使用面积比较高,客户可以根据需要将户型分隔成几个房间。开发商表示,这样的产品,其实有很大的目的是要吸引长线投资者。“因为我们了解到,像黄龙雅苑一套40平方米左右的房子,在现在的租赁市场上也可以租到3000元/月,可见中小户型精装修房源的投资回报较高。而我们房源的优势在于有厨房、卫生间,不是光光一个房间,摆张床就没别的什么东西了,还可以有书房等。”
金都房产24号地块(计量学院地块)最近也正处于规划设计阶段,据金都房产执行总裁俞阅隆介绍,该项目将以中小面积的舒适型为主,90平方米以下的房源将占到整个项目的30%左右。
万科表示,该公司在九堡的地块,将以中小户型为主,其中,90平方米以下的房源初步占到40%到50%,万科的产品研发能力使他们在此类房源上驾轻就熟,目标客户则是那些工作了三四年左右的年轻人。
建筑师:中小户型更有亲切感
在人们的传统观念中,居住面积的大小在一定程度上也表现了人们的生活水平和幸福指数。“从建筑学的角度上说,住宅面积与居住舒适度之间确实存在着一定的关系,比如原先上海的筒子楼,13个平方米隔出九个空间,每个人平均只有一点几个平方米,那显然是不舒适的,但并不能因此就认定,小户型就是不舒服的。”亲亲家园幸福里的建筑设计师、浙江大学建筑设计研究院的副总建筑师殷农从建筑心理学的角度进一步分析,空而大的空间容易让人产生心理紧张感,反而是一些紧凑的户型让人更加有安全感。
“因为中小户型容易形成一种紧凑的围合,而围合的布局更容易让人产生心理的安全感,此外,还可以增加家人之间的交流。”
在现实生活中,也有部分业主表示,大户型并不如他们想象得那样带来足够的舒适度,在亲亲家园的住宅面积和幸福的讨论会上,就有业主提出,买了四室两厅的房子,都不知道那么多房间该干什么用了,“最后有个房间空着,我就干脆把跑步机扔那个房间,一年里面不会超过三次去那边跑步,地板上都是灰尘,每次进那个房间都觉得阴森可怕。”
在设计师看来,户型大小造成的拥挤感对于不同人口数的影响很大,但对同样人口的情况下,越大不见得就越好。大户型对于居住舒适度的真正贡献就在于面积大,房型多,因此它能够带给人们足够的居住私密性,但由于“中国人没有像外国人那样讲私密性,以前四合院这样的生活也过来了,而且我们现在所讲的私密性,只是一套房子里的私密性,在国外,家人之间也讲究私密性,而在中国人看来这样的理念多少有些不可思议。”单就此而言,殷农认为,对一个三口之家或两人世界来说,够用就好将更为重要,而并非一味求大。
综合成本:考量着幸福的持久性
而对经济实力有限的人来说,中小户型的大量上市还意味着他们可以在同样单价的情况下,买到总价更低的房子,减少还贷压力。最近一项调查指出,超过三成白领购房者月供超过家庭收入的50%,盲目追求高档豪宅使许多人生活品质下降。
在理财专家看来,量力而出是最成熟最理性的一种房产投资策略。浦发银行个人财产管理部的资深理财师郭剑指出,购房的房贷支出的一个合适的尺度为个人可任意支配收入的80%左右。“所谓个人可任意支配收入,就是在个人收入的基础上,减去税收、公积金以及正常的开支———水电费、吃穿用度等等,剩下的就是个人可任意支配收入,一般来说,如果某人一个月收入在2000多元左右,那他的个人可任意支配收入约1000多元。其每月还贷支出就不要超过800元。”
“理财顾问一般也只是提出一个合理化的建议,帮他们计算各种风险,为他们找到投资的机会,我认为有一点是肯定正确的,那就是量力而出,以前美国老太和中国老太这个故事也不能一概而论,如果突破自己的支付能力,去买一些大户型的房源,我个人认为会存在着比较大的风险。”他这样说道。
此外,大户型房源今后的使用成本比较高,“装修方面又会有一大笔开支,而其物管费、水电等维护费用也比中小户型要高得多。”“购房不能光从价格上考虑,还要同时考虑一个综合成本,如健康上的牺牲、心理上担忧和精神上压力等等,关键在于你付出和失去后换来的是否是你真正需要的———购置多大面积的住宅?背负多沉的负担?满足什么样的需求?达到怎样的一种平衡?”坤和房产营销管理部经理朱虹这样说道。该公司最近做了一项客户调查,结论是三口之家对90平方米左右的房子基本够用,100平方米左右的三室二厅二卫则最经济实用。
面积越大就越幸福?
然而在传统的观念中,住上大房子不仅仅是人们的人生理想,更关系到面子工程。“因为我家住在200平方米的房子,碰到亲戚朋友,总能赚足面子。”在这样一种心理的促使下,使得越来越多的人选择了购买大户型,甚至是超越自己的能力而为之。“关键要看人均住宅面积!”阳光顾问的总经理余先锋则认为,住宅面积与幸福的关系会随着人的不同年龄阶段而不同,“原先八十多平方米,两个小年轻住住当然很幸福,但是等变成了三口之家,或者等父母再搬过来以后,人均住宅面积小了,当然谈不上什么居住幸福了。”
余先锋的观点与万科一直以来都在追求的“客户终身锁定”体系不谋而合,“这个客户终身锁定,说白了就是把客户依据各个年龄层次进行细分,摸清楚每个年龄层次客户的需求,这种需求包括品质、户型、装修等等方面,当然也包括住宅面积。”万科杭州公司的有关人士表示。“90平方米以下、一房或两房的中小户型,‘合法’居住人数应该在一到两人为宜,最多不超过三人,如果超过这个人数上限,会不可避免地对居住舒适度带来影响。”亲亲家园幸福里的建筑设计师、浙江大学建筑设计研究院的副总建筑师殷农认为,90平方米以下的中小房源肯定是一个过渡产品,它的适应对象是那些工作了几年的单身白领或者是小两口,这样的居住面积对两到三人来说,是恰到好处,而不会对他们的居住舒适度有影响。