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滨海新区写字楼市场
一般而言,第三产业中以金融保险、房地产、会展等为重点的现代服务业对写字楼的需求最为直接。所以现代服务业的发达程度直接影响到写字楼价格的高低。从全国30个省市的截面数据分析,写字楼价格高低与人均现代服务业增加值之间的关系特征表现为:人均现代服务业增加值越高,当地的写字楼销售价格越高,但随着现代服务业增加值的进一步增大,写字楼价格的变化幅度趋缓。
将滨海新区纳入全国范围观察,从数据上看,对应2005年滨海新区人均现代服务业增加值2496元,写字楼价格应为6275元,而滨海新区写字楼实际销售价格4850元左右,表明目前价格偏低。
那么,是什么原因导致滨海新区写字楼销售价格偏低?
天津写字楼销售价格上升较缓,影响了滨海新区价格的上升。近年来,全国写字楼价格指数从1999年的98.1迅速上升到2005年的107.2。相对于全国写字楼价格持续上升的情况,天津写字楼价格指数从1998年的99.6持续下降到2003年的96.1,直到2004年才又回升到101.3。与天津市写字楼价格上升的速度较慢类似,滨海新区近年来写字楼的价格上升也较缓慢。
2005年以来天津需求开始上升,但潜在供给也较大,写字楼需求难以外溢到滨海新区。
写字楼群的需求是由第三产业的发展支撑,而滨海新区经济发展的主导力量是第二产业。“十五”期间滨海工业一直快速增长,第三产业发展缓慢,2005第三产业比重为31%,仅比1994年成立滨海新区时上升了1个百分点,不仅低于天津市41%的水平,也低于全国的平均水平33%,从而未能形成对写字楼群的强劲需求。就第三产业内部而言,传统服务业特征明显,对写字楼需求不强烈的交通仓储占据24%,批发零售餐饮占据48%,二者之和高达72%;而具有现代服务业特征的金融业仅为1%,房地产业6%,其他行业21%,发展还很不充分。新兴行业如信息、咨询、文化等行业尽管有所发展,但比重还很低,尤其是金融保险业和房地产业近年来的比重仍不稳定,金融业在1998~2005年间有三年呈负增长。
商业用房市场
滨海新区商业地产起步较晚,目前已形成以解放路金街为主力商圈、洋货市场商圈及泰达核心商圈为次级商圈的发展格局。
一般而言,商品零售总额直接体现某一地区商业经济的发达程度。商业经济越发达,对商业用房的需求就越高,从而推动商铺价格上扬。
将滨海新区纳入全国范围观察,从数据上看,2005年滨海新区人均消费品零售额1.375万元,对应的商业用房价格水平应为7100元左右,但滨海新区商业用房实际销售价格仅为5070元,价格明显偏低。