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日前,在天津市房地产业协会主办的“2006年上半年天津房地产市场走势分析及展望座谈会”上,各位领导和专家对新政后市场整体走势、天津房地产目前开发状况及下半年的市场形势进行探讨,并且比较权威地对宏观调控进行了分析解读。
土地成本价格影响房价走势
天津楼市是中国大城市房地产当中最稳定的,还谈不上泡沫,谈不上其他的城市遇到的各式各样的问题。有20多家海外基金公司,他们对外投资除了北京和上海之外,下一个关注的焦点就是天津,他们认为现在的天津风险相对来说是最低的,但是收益比较是最大的。2006年,天津房地产市场是上升市场,稳定发展,价格稳定上升的大趋势不会发生太大的转变。从土地的供应上看,商业用地,包括综合用地,很多集中在郊区,这些土地地价相对比较低。随着一般客观规律的转换,以后的办公出让土地的逐步增加,土地成交会进一步向郊区转移。滨海新区继续成为市场的热点,这个热点将持续几年。因为整个滨海新区和老城区的关系和很多城市的新区、老区不一样,很多城市都是距离比较近,很多人可以在老区居住在新区办公,但是滨海新区和市区住宅的可替代性非常差,所以滨海新区住宅的市场未来还会持续好几年成为市场的热点。天津市内六区的土地供应会减少,价格会上升,土地价格明显影响房价走势。预计2006年土地价格和成交量都会和2005年持平。
由快速发展转向平稳发展
整个房地产业的发展速度会由快速发展转向平稳发展。从供应关系来说,房地产市场会明显向自住商品房倾斜。从价格走势来说,会有一个普遍上涨向平稳分化的发展。前几年,价格上涨速度相当快,有的地方引起了一些矛盾,在当前形势下,价格会逐渐地平稳下来,但是价格可能还会出现分化,比如说普通商品房将是政府控制的重点,非住宅这部分的价格就会相对放开。总之,价格会从过去普遍的上涨,转向一个相对比较平稳,并且有所分化方向的发展。整个市场运行会向进一步规范化、完善化、专业化运作的发展转变,市场秩序将进一步规范公开透明。从区域发展的态势来看,在全国范围内,房地产业波浪式发展这个态势已经基本形成,在这个过程当中,整个市场会向二、三线城市进一步推进,这会为房地产市场持续发展带来积极的意义。
整个产业转型势在必行
房地产整个产业转型势在必行。在宏观调控以后,整个房地产市场处于调整期,应对的主要思路就是积极转型。这种转型是房地产市场发展态势的必然要求,也是房地产持续稳定健康发展的需要,更是落实国民经济总体指导思想方面的一个具体的措施。这个转型的核心集中到一点就是要转变行业粗放型发展的模式,加快从粗放型向集约型的发展,使之成为一个有计划发展的现代产业。如何推动产业转型,参考以下几个观点。
第一,从行业发展速度变化的情况考量,今后要更加重视健康、质量、专业。
第二,从供需调整的方面考量,要更加推动产品创新与住宅产业化发展的步伐。
第三,随着整个市场价格趋势的变化,作为整个产业来说,要更加注重向三个环节要效益。要向管理要效应,要向规模要效应,要向服务要效应。
第四,随着整个市场运行的状况变化,要注重向一些新的方向发展,比如随着住宅市场利润弹拨,我们对住宅的部分要加强研究,比如二手房市场以及整个流通服务市场,这一块是整个房地产当中一个很重要的环节,值得我们研究。
楼市发展要稳步、公平、高质量
未来楼市的发展应该是:住房市场稳步运行,住房公平逐步实现,住房质量快步提高。首先,是住房市场能够稳步运行,不大起大落。其次,住房公平逐步实现,人人要享有适当的住宅,体现住房的公平,这是一个逐步实现的过程。第三个是住房的质量要快步提高,这是一个非常迫切的问题,也应该是调控的预期目标。
楼市发展要有鲜明的政策取向,这种趋向就是要解决部分地区,特别是少数的大城市房价上涨过快问题。第二就是中小户型和中低价位供应不足的问题,结构性的问题。还有一个就是市场秩序比较混乱的问题。调控的趋向就是要解决这几个问题。应该研究中国房地产业的产业政策问题,从总体上设计系统的产业政策。在旧八条和新六条的基础上,对某些措施要进一步完善和细化也是非常必要的。
宏观调控应该尊重行业规律
住宅是生活必需品,是用于消费。宏观调控应该尊重行业规律,回归基本准则,回归住宅是消费品的基本属性。调控应该是鼓励自住、抑制投机。1998年,我们实行了住房制度改革,这次改革的最大突破,就在于实现了住房的货币化分配,推进住房的商品化和社会化。商品世界里面住宅又是一种商品,它是可以买卖的、它是可以用来投资以求回报的,是可以加以经营用来谋利的,所以现在的住宅有双重属性,既是消费品,又是投资品。目前,我们应该具备一个基本共识,就是在房地产供求较大的情况下,必须对过度的投资、投机加以抑制,这也是国外房地产市场管理的一个基本准则。
在提倡健康文明节约资源的消费方式的前提下,可以在政策调控下,为需要者,主要是高收入人群提供高档住宅,这种鲜明的政策取向,就是要向高消费者课以高税负。采用禁止的办法不一定是好办法,反过来用抑制的办法、高税负的办法,可能更好地起到抑制的作用。既然要商品化、社会化,就应该为这种高档消费留有一定的空间,满足不同的需求,但是作为趋向来讲,我们是主张健康文明节约资源这样一种消费模式和方式,对高档资源要进行必要的调控和抑制。
居住权是人权的重要内容,人人享有适当的住宅,是联合国大会确立的目标之一,我们政府也是积极响应的,完全的商品模式是不可能实现的。社会上客观存在着贫富之差,弱势群体、低收入者的住房问题,必须得到政府的支持和直接的帮助。廉租房就是一种具有公共产品性质的保障性的住房,经济适用房也有一定的保障性。