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黄色信号——
近压过猛上涨,远保健康发展,房地产须谨慎通行
尽管这次政策调整从理论上讲对房地产地价的影响不大,但有专家指出,在实际中还是会带动房地产价格的上涨。这是因为,中国土地调控新政根本宗旨在于进一步紧缩“地根”,这将从预期上减少新增建设用地供应量,“闻风即涨”的房地产市场不可能没有反应。
更有传媒和专家认为,要警惕一些房地产开发商利用新政策的出台,再次抛出所谓“地荒论”,恶意抬高房价。
一场新的博弈已经开始。
土地是房地产业的命根子。新的土地政策着眼于调整土地市场的供应关系,这势必将对我国房地产的近期以及中长期走势产生深刻的影响。拨开种种争论的迷雾,记者认为,房地产近压过猛上涨,远保健康发展两大趋势应可确认,因而可称黄色信号,必须打醒十足精神谨慎通行。
首先是近期严中有“宽”,迫使大量沉淀的“死地复生”,同时增加市中心城区以及中小套型住宅用地的供应,以求有效遏制房价上涨过快的势头。
以广州市为例,在城市中心区,目前政府手上有红线控制的经营性开发土地储备可建筑面积至少有2100万平方米,还有回收的闲置土地近700万平方米,以及工厂、货场搬迁腾空的土地407万平方米,土地供应是充足的。而从开发商而言,据不完全统计,广州开发商手中掌握的开发用地(含未开发、新开工、在售项目的后续开发土地等)有250宗左右,约2000万平方米。考虑到土地供应日益紧缩,一些开发商已开始调整开发策略,减缓储备土地的消耗速度,追求土地效益的最大化,或建高档物业,或等待最佳开发时机等。
专家提醒各级地方政府,要防止在对土地调控新政的理解上出现偏差,在制订土地开发供应计划时,一定要充分保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应,避免在这方面的土地供应上不增反降、给那些伺机抬高房价的开发商以借口。
其次,紧缩“地根”是为房地产业持续健康发展创造条件。从总体发展趋势看,中国房地产业仍然处在上升通道之中。那种渴望房地产价格大幅回落、甚至“崩盘”的愿景,是不可能出现的。目前全部股市的市值不过是数万亿元,但2002年全国国有土地资产已经达到25万亿元,房地产及建筑业增加值约9000亿元,约占GDP的9%。1998年至2002年房地产业直接和间接拉动经济增长约2个百分点,房地产业的产业链较长,涉及数十个产业,就业人数年增长率达4.5%,有3000多万人直接从事房地产有关的工作,仅物业管理就有500万人。在2020年之前,中国的城市化率将从目前的30%增至60%,房地产业还有大发展。如果房地产价格大幅回落,甚至像股市那样“崩盘”,中国经济会步入一轮漫长的衰退期,这是政府、民众、开发商都不愿意看到的结局。