在天津市日前召开的“天津商业地产研讨会”上，来自天津、北京的专业人士及商业地产开发企业人士分析天津商业地产特点和趋势认为：从去年商业地产达到销售峰值后，今年本市商业地产开始趋于平静。天津商业地产已经进入了以服务为主的成熟阶段。其特征之一就是商业地产的开发销售从过去边开发边销售卖“生铺”，转为先培育市场，将“生铺”做成“熟铺”再销售。

　　新商铺零售比例减少

　　在商业地产研讨会上，中国商业地产联盟钟铁滨副秘书长总结商业地产市场现状说，商业地产的开发在国际上大多是企业先持有，通过长期的租赁经营，然后获得物业增值的收益。目前这种方式在北京占到40%左右，企业长期持有的占到近25%。

　　记者从21世纪不动产商业地产中心、天津伟业顾问及联合地产等顾问公司及多家开发企业了解到，今年本市新面市及开工的商业地产项目中，大型商业项目也采取了整体出售、长期持有或先持有、后销售的方式，社区商铺也加大了自己持有铺面的比例，以租赁为主或租卖各半的方式进入市场。所以，今年本市新商铺的零售比例将比往年六成以上减少一成左右。

　　如大型商业中心现代城·庄吉商业中心是以整体出售的方式转手给花旗银行；在建中的天津湾5-6万平方米商业设施将全部长期持有，由集团的经营管理公司进行统一经营。而梅江新海湾是以大部分店铺为开发商持有、小部分零售的方式边培育市场、边销售；在建中的海河新天地等大型综合项目，其中商铺部分也将采取大比例的持有的方式，先做市场，再全面销售。

　　今年新上市和将推出的社区商铺如第六大道、富力·星光大道、海天·尚景、金地·格林世界商业街等，也是采取大比例招租加小型底商销售的方式进行商铺氛围的培养，以提高商铺的价值和社区商业的协调性。

　　生铺模式向熟铺模式转变

　　过去的商业地产项目无论是购物中心、商业街还是社区商铺，开发商都沿用住宅开发的手法，快速出售，快速获利。其商铺特点是一边开发、一边销售、一边招商，这样的商铺被称为“生铺”。这种生铺的销售方式造成了管理及招租等方面很多问题，尤其是大型购物中心类商业地产项目，投资风险和失败的几率更大。

　　近年来，商业地产开发企业总结过去的经验教训，开始改变策略，从销售环节上向生铺做成熟铺再销售的模式转变。这样既可以应对销售不畅的问题，又能带来更高的销售价值。

　　生铺做熟铺的方式很多，据21世纪不动产商业地产中心黄亮等顾问公司专业人士介绍，大型商业地产项目通常可以采用全部暂时持有、自营或整体打包出售等方式进行加热；而社区商铺则可以根据项目进展和入住状况整体策划，既可以采用大比例持有，也可以采取限制物业类型等方式培育市场。使之具有“熟铺”特征——良好的市场成长性，出租率高、商家稳定、经营有序、投资回报明显。这样的培育期通常需要短则一两年、长则三四年或更长。

　　选择店铺要辨别真假熟铺

　　天津伟业顾问周正国副总经理及联合地产人士建议说，鉴于目前商铺的价格较高、投资回报期较长，资金实力不强的个人最好不要参与商铺投资。如果参与商铺投资，应尽量选择好地段有熟铺策划经营的商铺。因为这种商铺有开发商参与，一是可以带动整个商业氛围，二是可以从中证明开发商的实力和后期管理能力。

　　特别要注意辨别真假熟铺。如一些售后返租等销售方式，实际是一种空头许诺，因为已经购入产权的商铺持有者会以自我为中心的独立经营，从而产生竞争无序，使生铺成为熟铺的可能性大打折扣。

　　另外，选择开发企业统一管理的商铺，还要看这个项目有多少的铺位为统一经营，有多少铺位零售，还要看零售铺位的具体安排，是否会和开发企业持有的商铺产生业态竞争。比如出售比率超过商场的50%以上，那么这个商场的经营状况在未来将会有一定的困难。出售比率超过65%的社区商铺也会产生这样的问题。

　　天津社科院经济社会预测研究所所长卢卫还提示，一个成熟的商圈应具有突出的特色。如五大道范围内光西餐店就150多家，形成了西餐铺面的整体商业氛围，是成熟的高档餐饮圈。看新商铺是否成熟，也可以从它是否具备了比较鲜明的业态特征来确定。(王哲)