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一种商品能够出现在客户面前,首先是要满足商家最终能够盈利,这样商家才会觉得有利可图。如果这种商品最终的成本大于其收入,商家的收益为负,那么,要不这种商品是失败的商品,要不就是这个商家是失败的商家。
很多情况下,商品本身并不是失败的商品,所以当某个商家亏损时,人们往往以为这是商家本身做得不够好所导致。因为人们都有这样一个常识:随着经济的发展,在一种商品的整个市场里,这种商品的成本会由于科技的提高或者规模化经营而逐步下降。
然而这个常识是错误的。现实生活中有的商品会随着社会进步和经济的发展反而增加成本,房地产就是这一类的典型。随着城市的高速发展,房地产的主要成本——地价、建安等成本急剧上升。因此,在看待房价之时,我们除了要从普通商品的角度,更重要的应从房地产的特殊性考虑,其成本的长期增长有其固有的合理性。很显然,又因为一个市场的健康发展,离不开利润(收入减去成本)对商家的推动作用,所以,一个城市房价逐步的上升,是有被其城市发展层面的经济力量推动的必然因素在其中的。
房地产是人们生活的必需品,无论收入高低,人们都要有房子住。区别只是表现在人们到底是买一手房住、还是买二手房,还是租房子来住,抑或是政府的福利房。人们各种不同的选择就是房地产的消费结构,其实真正的供需均衡不仅仅是量的均衡,更重要的是这种结构上的均衡。但是这种结构即使是在一个经济水平发展稳定的地方也不是一成不变的,因为房价会影响人们的消费预期,不同的房价会导致人们不同的房地产消费结构。
当前天津楼市的情况,根据天津中原研究部的统计数据,在总量上,2006年天津房地产开发规模还将保持一个比较高的水平,市场供需的总量规模也维持一个基本的平衡。具体而言,今年上半年,天津商品房新增供应量是454万平方米,同期的商品房销售量是512万平方米,总量上市场供给略小于需求。
从总量上看,天津楼市似乎是均衡的。然而,实际上却并非如此,这种失衡表现在供需双方的结构分支上而非市场的总量规模上。我们的数据显示,近一个时期内面对普通家庭的中低档楼盘还是供不应求的,而相对于天津居民的消费结构,高档房产的市场今后将面临较大的阻力。可以说,这种消费结构是当前的房价导致的。然而房价本身因为这种结构性失衡,除了要通过供需双方的博弈来形成一种动态平衡外,是否还应该考虑到房地产成本、房地产投资以及房价本身所导致的消费结构的因素?因为房产有它不同于普通商品的地方,这也是我们全面考察整个房地产市场的一个态度。
这种供求关系的平衡,应该主要放在如何平衡房地产消费结构和供给结构上。我们都知道房价能够影响到一个城市的房地产消费结构和供给结构,很明显,如果房价出现下降,消费结构和供给结构是可以很容易趋向均衡的。如果房产真的只是一种很普通的商品,价格下降,供给与需求结构将逐步接近,并最终达到均衡的过程会被大家认为是一件很正常的事。
但是房地产毕竟不是一件普通的商品。尽管当前“国六条”及个税强制征收抑制了房地产的投资与投机,但因为之前社会各界对房地产成本及利润的预期的惯性,所以当前的消费结构和供给结构迟迟不能够均衡。供与需的双方博弈总有一方(或者双方)要退让一些,只是,我们在新政之后展望未来房地产市场发展的同时,是否也应该思考一下这些的代价由谁来承担。(作者为天津中原物业顾问有限公司副总经理叶永强)
作者简介
叶永强 2001年加入深圳中原,从基层部门经理做起,2004年迁任河南中原副总经理,全面负责河南分行的开创与管理,2005年迁任天津中原副总经理,全面负责天津地区的业务和管理。