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金融业对房地产的支持自1992年中国房改就开始了,自从停止福利分房进入商品化时代以来,银行贷款越发注重融资规模和融资结构问题。中国四大国有银行—中国工商银行、中国建设银行、中国银行和中国农业银行,其房地产贷款余额合计占中国全部贷款总额的60%左右。所以他们对房地产业的支持也是最大的,目前农业银行的贷款额已经超过了建设银行。
市场上所有的商业银行也都对房地产业有过贷款,天津198家房地产企业包括房地产企业20强都曾在不同银行有过贷款记录,完全运用自有资产的企业少之又少,可以说,天津房地产企业80%的资金来源于银行贷款。
这样就出现了一个问题,中国房地产的融资渠道过于单一。国务院发展研究中心金融学教授巴曙松近期也曾表示,“中国的融资结构如不做大的调整,房地产市场的大起大落还是很难避免的。如整个社会的融资过分地依赖于银行。银行承担了融资的任务,同时也承担了风险。”
目前房地产贷款共分为以下三个种类:房地产开发类贷款、土地储备贷款、个人按揭贷款,目前除开发商的融资大部分依靠银行外,消费者购买房产除去首付外剩下的余款也基本需要银行贷款来支持。有调查研究表明,天津市的固定资产投资增长幅度大致是22%,有将近20%用于房地产投资。由此可见,商业银行推出的各类按揭贷款,投向于房地产领域的比重之大。
针对房地产业融资过于依赖银行的现状,国家及人民银行经过深入研究,目前具备可以超前尝试和实验性的融资渠道包括:房地产信托投资基金、房地产证券化、房地产债券,但由于现阶段中国没有一个比较完善和发达的资本市场,所以以上房地产融资品种尚处在探索期。
由于滨海新区的政策利好,国家特批在天津发售的一笔基金——渤海产业投资基金正在进行资金的前期设计方案,该基金共有200亿,分4次发售,但其基金管理公司、基金托管以及基金运用在哪些产业中还有待实施方案批准。
在此基础上,天津金融业正在积极地上报申请房地产信托投资基金。即便是能得到批准恐怕也要经过一段时间,而今年上半年的房地产业融资市场可以用“雪上加霜”来形容。抽紧“银根”作为中央银行最为核心的调控手段已经产生很大的政策效应。融资渠道狭窄、项目融资风险等各方面不利因素仍然困扰着房地产企业。
房地产开发贷款的审批越来越严格。银监会的最新表态是商业银行对房地产开发贷款和土地储备抵押贷款的风险权重由原来100%提高到150%至200%;房地产开发贷款必须在满足自有资金40%以上、且五件齐全的情况下发放。但即便符合上述全部条件,能在商业银行贷到款的项目还是少之又少。
在国家对房地产进行宏观调控下,如果说中小开发企业在严格的贷款审批条件下被拒之门外也算情理之中,那么,以往大型项目通过地方政府授信及打捆贷款的方式获得资金的道路也在受限。因为全国信贷投放过多过猛的严峻资金形势,人民银行从控制货币供应量角度,不得不采取提高存款准备金率、从严房地产信贷投放、提高自有资金比例和首付款比例等措施,以达到给过热的房地产投资降温的目的。
“国六条”下发后不久,银监会提出严控信贷风险的六点意见,其中之一便是商业银行要停止与各地政府签订授信合作协议,同时整顿各类打捆贷款。开发商的融资渠道和融资方式就显得更加单调了。
开发商如何渡过这个非常时期,不妨考虑企业资产重组、包装上市,走股权融资之路是企业未来的发展方向和趋势所在。小的房地产企业必然在日后的激烈竞争中倒闭或者被并购。而具备发展实力的开发商则应争取海外上市融资。作为国家的重点发展的经济增长第三极,国家已经批准了滨海新区对此先试先行,滨海新区必将成为房地产股权融资、债券发行、房地产证券化的试验田,市场的反应如何,还要拭目以待。(作者为建设银行天津市分行住房金融与个人信贷部研究室高级经济师邵四华)
作者简介
邵四华 毕业于天津财经大学金融系,经济学学士。曾获得省部级投资、金融学术科研成果3项,发表投资金融和房地产金融应用理论和业务专题文章40余篇。现为建设银行天津市分行住房金融与个人信贷部研究室高级经济师。