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尽管承接上半年,国家对房地产的宏观调控轮轮缩紧,但房地产上市企业的三季度业绩远远超过人们的预想。
截至10月31日,根据上市房企三季报,多数企业的主营收入和净利润增长达到两位数,超过50%,过100%的亦不在少数,这些房企俨然度过了一个丰收金秋。
两极分化日渐明朗
报告期内,一边是龙头企业行列的金色谷穗,而另一边却是容易被忽略的“跟班”企业的枯草连天。
万科A(000002.SZ)仍然稳坐头把交椅,三季度公司主营业务收入达到18.4亿元,净利润达到1.4亿元,分别比去年同期增长了50.8%和81.9%。而北京紫台和深圳万科城等项目良好的销售业绩,为公司实现销售面积84.6万平方米,销售金额则达到了56.8亿元。
而以“黑马”身份著称的保利地产(600048.SH)在其三季度业绩中继续保持了强劲作风。公司主营业务收入达到9.26亿元,净利润达到0.82亿元,比上年同期分别增长了280.72%和455.46%。
强势地产股打破了外界对调控后“金九银十”的质疑,主要得力于其大量的土地与项目储备。
在报告期内,万科新增项目达16个,总面积约511.8万平方米;保利通过挂牌方式再次扩大土地储备,取得武汉野芷湖项目,良好的发展规划为2007年的业绩再次埋下伏笔。
曾以2006年上半年主营业务同比增长579.04%、利润同比增长467.23%的巨大增幅拨得头筹的金融街(000402.SZ),此次业绩显示不升反降。
年初至三季报末,公司实现净利润1.5亿,同比减少46.57%。这主要是由于其北京本埠项目均到了冲刺阶段,再加上异地业务拓展导致主营业务收入减少。但业内仍对金融街普遍看好,光大证券房地产分析师赵强认为,金融街开发项目风险较小,等项目建成,开始租售,资金会大幅回笼。
尽管大部分企业都有了全年业绩上升的保证,但不可否认的是,自宏观调控后,“洗牌”一词已被泛滥使用。此次季报同时也突显了一批处于“洗牌”中心的企业。在宏观调控的加压下,房地产企业的两极分化现象已日渐明朗。
以S浙广厦为典型,继中报主营业务下降之后,三季公司主营业务收入4000余万元,再次同比下跌83.25%,并预计年初至下一报告期期末的累计经营利润仍未亏损。房地产开发项目效益不均衡,大部分房产收入不能达到房地产收入确认条件是造成亏损的主要原因。因股权结构不合理,S浙广厦一直未能通过股改,而国家宏观调控的收紧银根,融资上的困难也更剧了S浙广厦翻身的难度。
“分化的根本动力则是开发商品牌及品质等自身素质”,联合证券房地产分析师鱼晋华表示。优质企业凭借丰富的项目与土地储备,可以有效地控制市场及政策风险,同时所开发的优质项目也比较容易获得融资渠道。而中小企业则由于抗风险性小,自身体制不够完善等原因难以受到政策倾斜,加剧了其退出市场的速度。
此次季报另外值得让人关注的是ST环球(000718.SZ),截至三季报期末,公司净利润与上年的全年度相比已超过150%。ST环球由原来连年亏损,从资不抵债到目前的盈利突增,靠的是“卖壳”。2005年底苏宁环球集团借吉林纸业之壳,完成上市与资产重组,并注入优质房地产项目,才得以扭亏为盈。
明显效果明年将现
宏观调控在带来房地产企业内部两极分化同时,人们更积极揣摸宏观调控对于整个房地产行业“沸腾”的抑制效果。
“相对于前几年,房地产投资的速度是降下来了,宏观调控已经在起作用。”国泰君安证券研究所分析师孙建强调,“到第四季度宏观调控的效果将进一步明显。”
而同时,根据11月1日由国家发展和改革委员会政策研究室公布的调查显示,第三季度房屋销售价格同比上涨5.5%,涨幅比上季度低0.2个百分点;环比上涨0.4%,涨幅比上季度低0.2个百分点。宏观调控效果正持续显现。
对于此次三季报多数房企的丰收,鱼晋华则表示,由于房地产项目的开发周期,目前结算项目的楼盘,基本上都是一两年前拿的地,这就保证了跟现在房价之间的升值空间。而目前市场的调整、土地成本的上升以及获取银行资金的难度加大,开发商单个项目毛利率的下降已难以避免。“目前宏观调控的效果正在慢慢显现,但要真正产生明显效果,还要等到明年或后年。”鱼晋华表示。