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高房价、高暴利……房地产市场存在的突出问题,近年来成为社会各界高度关注的焦点。北京、深圳等城市不断攀升的房价,令普通百姓望房兴叹。
按照“企业成本是定价基础”的市场规律,建房成本常成为房地产开发商逃避房价高涨指责的极好理由。实际并非如此,权威部门的调查报告及不少经济学家指出,“巨额利润”是造就高房价的决定因素。
“一口价”背后:隐藏房产商超额利润
“不给任何解释,都是一口价,北京三环以内动辄每平米上万元。”在中国社科院工作的龚先生本周跑了不少楼盘,他打算买一所100平米左右的房子。
目前,在房地产交易中,开发商掌握着交易活动的主动权,购房者对房屋交易信息了解甚少。“天知道房屋成本是多少?售楼员除了喊一口价之外,都懒得理你!”有着博士学位的龚先生,试图多了解些买房知识,结果撞了一鼻子灰。
其实,几乎所有房地产商都不会主动向购房者公布房价成本,否则,便泄露了其背后隐藏的巨额利润。
通常来讲,“土地价”“建造成本”(含建筑安装成本、配套建设成本、运营成本、税金等开发间接费)和“开发利润”是房价的三个主要构成部分。
现在土地施行“招、拍、挂”市场机制之后,抛去背后的灰色交易地带,地价随市确定。不过,房地产商一般都不会把楼盘地价告知购房者。
对建造成本,据2005年某部委对一家房产企业开发项目的调查,相关浮动价格从高计算,一般6层砖混楼房每平米约1930元;高层楼房每平米约2400元。
“土地价”和“建造成本”可归纳为建房实物成本,按此估算房价并非高得不能接受。但另一部分“开发利润”,才是高房价的真正源头。
以2005年深圳市不同地区的10个楼盘为例,根据权威部门提供的调查报告,其开发利润占到房价的15.33%至62.23%,远远高出一般企业利润。分析表明,房地产的高利润并不在于对土地利用效率的提高,也不是通过压缩建造成本而取得,而是与房价之间联系紧密。
“开发利润和房价之间存在互相影响与决定的关系,在其他因素不变的情况下,房价越高开发商利润越大。”这份报告一针见血地指出,“房地产开发商追求超额利润的主要做法,就是维持高房价。”
“房地产存在暴利,这是一个不争的事实。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说,“目前房地产市场的利益机制不平衡,造成财富在短期内向开发商聚集,是导致该行业暴利的根源。”