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保值增值:千亿市场如何张弛有度
住房专项维修资金是指物业保修期满后用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时,进行中修、大修、翻新和更新改造等所需储存的资金。
据国家统计局调查显示,我国房地产行业在2005年全国累计完成房地产开发投资15759亿元,全国完成商品住宅投资10768亿元,商业营业用房投资2000亿元,办公楼投资740亿元。
资深房地产分析师曾旺群认为,按照2005年商品房住宅投资10768亿元计算,需要缴纳2%的房屋维修金,仅从投资角度计算房屋维修金就高达215亿元,如果按照商品房销售的房屋价格来计算,则超过300亿元。加上历史上累积下来的房屋维修金,目前国内房屋维修金总额超过1000亿元。
曾旺群说:“钱多不一定是好事,因为房屋维修金是按照现实的房价和投资价格来计算的。一旦出现较大的经济波动,存在银行的这部分维修金既可能增值,也可能贬值,这就涉及到房屋维修金如何保值增值的问题了。”
曾旺群用“张弛有度”来描述房屋维修金必须面对的问题。“张”是指房屋维修金的使用必须恰到好处,“弛”则是房屋维修金的管理方式必须多样化,既避免出现由于管理不善的挪用风险,又要避免由于市场波动导致的贬值风险。
就在各地房屋维修金问题屡屡暴露的情况下,嗅觉敏锐的金融机构已经开始着手研究这笔巨大资金的流向问题。11月下旬,北京市建委与光大银行联名发行“北京市房屋专项维修资金卡”,并宣布自2006年9月21日起,北京市房屋维修资金归集阶段存款收益率由年0.72%提高到3%。
光大银行是北京市商品房专项维修资金专储银行。这些资金在划转到业委会名下之前都存放在光大银行的专用账户里。截至今年9月底,北京市已经归集商品住宅公共维修资金110.7亿元,涉及94.5万户。
据介绍,随着收益率的调整,业主每年的房屋专项维修资金将大幅升值。以北京天通苑社区为例,专项维修资金总额约为三亿元,改革前,按照活期利率0.72%计息,存放一年的收益率为216万元,五年累计增值1080万元。现在按3%计息,存放一年收益为900万元,五年累计增值将达到4500万元,较以前多增值3420万元。
北京市建委副主任苗乐如强调,住房维修资金不能进行风险投资,如果发现有银行违规操作,将严格查处,甚至取消其开户行资格。
光大银行明确表示,住房维修资金只能购买一级国债,或存成定期存款、活期存款,不允许有其他投资形式。这次之所以能上调收益率,也是把维修资金在活期、定期以及国债上进行一定比例的分配。