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近段时间,关于经济适用房的政策可以说是“一波三折”。先是9月底,北京市规委在发布《北京住房建设规划 2006年-2010年》征求意见稿中表示,北京市将调整经济适用房的销售模式,拟采取政府回购的方式,随即引发了来自社会各界的反对。其后,正式出台的《北京住房建设规划 2006年-2010年》中删除了该条款。
日前,北京市建委又表示,今后新建的经济适用房不得上市交易,将实行封闭运作,确需上市的由政府按原价收购。而且严控经济适用房的单套户型面积,叫停了一些经济适用房项目大户型的销售,对于天通苑未售出的单套建筑面积超过140平方米的经适房,由开发商按当地地价水平,补交每平方米590元的综合地价款后按商品房出售。
关于经济适用房上市的交易政策并未就此“尘埃落定”。据了解,北京市建委目前正在拟定《经济适用房管理办法》,可能会采取对已购经济适用房提高上市时补交综合地价款的比例等方式,来解决经济适用房投资回报过大的问题。
交易经历“震荡-回落”
“9月底的规划公示后,经济适用房市场旋即产生了明显的震动。”北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松接受中国经济时报记者采访时表示,这主要表现在整体上市房源量的显著增长和局部区域市场成交量的显著增长。
据“链家地产”统计数据分析,在规划公示后的10天里(即10月1-10日),经济适用房的上市房源量环比(与9月20-30日相比)增长近一成;与去年同期相比增长逾两成。天通苑、回龙观两大社区在“政府拟回购”公示前,二手房交易量一直保持月均8%以上的增长,但在政策公示后一个月,房源环比上涨了近三成。
金育松认为,这主要是因为许多经济适用房业主担心“政府回购”政策的实施,将会严重影响其出售收益,从而使部分持有者危机感,因此加速上市。
“自取消存量经济适用房回购的消息,北京市建委宣布新建经济适用房将采取封闭运作等新政策公布之后,与先前业主紧张出售相比,经济适用房的市场表现则趋于平缓。”北京信一天房地产经纪有限公司市场部负责人罗煜接受本报记者采访时表示,目前房源出售登记量基本上跟当初回购之前差不多,每个门店的登记出售房源在1套/每天左右。
据“信一天”天通苑、回龙观门店经理介绍,很多当初担心“政府回购”而加速上市交易的业主也开始陆续从经纪公司把房子撤消,表示暂时不卖。而由于政策利好,客户对于经济适用房的需求也大幅度增加。据“信一天”统计资料显示:二手经济适用房客户需求总量不断攀升,比政策回购前上涨了23.6%。
“信一天”市场部经理罗煜认为,这主要是由于取消存量经济适用房回购,客户对于购买存量经济适用房刚性需求重新开始释放,直接带动了客户需求量的增长,但由于政府拟提高已购经济适用房再上市的缴税额度,具体实施细节尚未公布,也在一定程度上延缓了交易双方观望态势的解除。
“链家地产”市场研发中心认为,“政府拟回购”政策公示后,部分经济适用房业主为避免出售利益受损,采取抛售,在北京市建委明确不回购老经济适用房后,部分业主抛售心理趋于平缓,因此房源出现了小幅的下降。
新建经济适用住房不得上市的政策才出台没多久,消费者对于政策的吸收及理解需要一定的时间,而从店面的反馈信息可以看出,客户虽然关注政策,但是对于政策的具体内容及操作并不完全了解。因此,在短期内,市场并没有发生明显的变化。
“至于天通苑140平米以上房源的挂牌量及交易量,并未因市建委宣布对其实施‘新政’而出现明显的变化。”金育松分析认为,主要是由于天通苑在建设之初,面积普遍较大,二居面积多为80-110平米,天通苑的二居也最受客户青睐;而140平米以上的三居、四居的总价相对过高,从而减弱了消费者的购房支付能力。
如果按照去年北京市对于普通住宅和非普通住宅的界定标准来看,140平米以上就成为非普通住宅,那么契税就要按照成交价的3%来缴纳,而且在未来的转手交易过程中是否又会面临高额的营业税和个税的制约,并且在今年日益趋紧的房贷政策限制下,金融贷款的支持力度是否能够跟进也是一个问题,因此大面积经济适用房的需求量相对较少。
金育松表示,未来地铁5号线将在天通苑设站,而天通苑周边的商品房面积相对较小,比如明天第一城、北京北等项目,这就使得部分140平米以上大户型将成为稀缺房产,而业主对于房产的未来升值空间保持了较高的预期,因此,北京市建委的措施并没有给这部分业主带来太大的心理波动。