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阿基米得说过:“给我一个支点,我可以撬起地球。”房价的迅速攀升,使越来越多的人开始利用银行贷款这个杠杆进行购房置业,提前获得居家生活。但是一些人却因为没有按照自己的实际情况选择合适的房贷还款方式,而背负上了沉重的负担。其实只要选准还贷方式这个“支点”,房贷也可以轻松应对。
房贷是资金杠杆
一些人出于节省利息的考虑,而在买房时选择一次性付款方式。但也有不少人,即使是完全具备一次性的付款实力,但仍然选择只支付一部分首期款,通过按揭偿还银行的房贷。同时保留一部分资金灵活处理。
其实对于买房这种既是消费又是投资的方式,如果仔细算一笔时间账,房贷看起来支付了不少银行利息,却使那些资金缺乏的人无需等到积攒到足够多的钱即可提前购房置业,而且也可以让那些具有一定资金实力的人在购房的同时还可以轻松地处理剩余资金,用于其他的投资项目。
虽然近年来房屋贷款利率不断上调,但同样地,物价水平也出现了较快的增长,实际的银行利率依然保持在一个较低水平。如果购房者拥有比银行贷款利率更高的投资项目,则完全可以利用房贷的杠杆,达到置业与投资两不误的良好状况。
选择合适的还款方式
虽然各大银行为了争夺更多的房屋贷款业务而进行个性营销,各种房屋贷款的方式层出不穷。但是从根本上讲,房贷主要有两种方式,那就是等额本息还款法和等额本金还款法。一般而言,等额本息还款法按照贷款的本金与利息之和平均分摊到每一个月进行还款,月还款额相同;等额本金还款法就是借款人将贷款本金平均分摊到每一个月,同时付清两次还款日期间贷款利息的一种还款方式。这种方式每月的还款额逐次减少。
对于比较这两种还款方式的优劣,重点不在于哪种方式让还款者节约多少资金,而在于选择哪种方式更适合于还款者。
实际上,借款人无论采取何种还款方式,银行都是根据当月剩余本金,按照同样的利率计算利息的。
当我们向银行申请贷款时,银行一般出具的还款额计算表,方便借款人计算每月还款额。从还款表中我们会发现,同样的贷款期限,等额本金方式比等额本息方式节约不少利息。但这并不说明前者就比后者更好,其实并非所有的人适合于等额本金方式。
相比而言,等额本金还款方式在还贷初期的每月还款额较高,一般比等额本息高出近三成,然后随着时间的推移,每月还款逐渐递减。这种方式适合于在还款初期有一定的经济积累,但很可能将要结束自己职业生涯的人群,比如中老年人,或者为子女购房,希望留给孩子的还款负担在若干年后越来越轻的父母们。
等额本息的还款方式,每月的还款额固定,而且与等额本金方式相比,在还款初期还款压力更轻,比较适合于没有多少积蓄的年轻人。而且对于这部分人,一般来说他们的经济状况会随着年龄的增长而呈现出资金上升的趋势,而每月还款固定,因此未来还款的压力会越来越小。
从贷款年限看,大多数人会采取“长贷短还”的方式,也即是说,约定的贷款年限较长,比如20年或30年,但计划在还款若干年后,将积累的资金用于提前还贷,真正实现“无债一身轻”。那么对于提前还贷,以上提到的两种还款方式应该如何选择?银行专业人士告诉我们,从节约利息的角度考虑,如果提前还贷在5年内完成,两种还款方式并没有太多的区别。等额本金还款方式由于初期每月还款更多,看似可以节约一些利息,其实这种还款方式,每月还款额中,对银行的利息支付几乎与等额本息方式相同,只是每月偿还了更多的本金而已。因此对于打算在短期内提前还贷的购房者,从节约利息支出的角度看,等额本金和等额本息两种方式的差别都不大。
确定还贷能力
还贷本身是一种负担,但如果合理预测自身的还贷能力,量力而行才能轻松应对还贷压力。银行审核贷款人还贷能力,一般要求每月还款额不高于家庭收入的50%,而从国际惯例上看,30%以下的家庭月收入用于还款,压力会比较轻松。
其实还贷能力往往因人而异。无论采取哪种还款方式,都需要确定还款期限和首付款。每月还款额与贷款年限成反比,与首付款也成反比;而利息支出则恰恰相反,其与贷款年限成正比,与首付款却成反比。
对于一些购房人来说,他们更在意还款的同时生活质量的问题,希望每月还款额不至于影响正常的消费支出,那么将每月的还款额控制在家庭收入的30%以内为佳。这样日常生活不会太拮据,而且一定时间后还会有不小的积蓄,可以从容面对一些预料之外的支出。
而对于那些希望尽早还清贷款以减少银行利息的人来说,需要加大首付款额,同时尽量选择较短的银行贷款期限。这样既可以节约利息,又可以较早地结束负债的生活。那么可以将每月还款额确定在家庭收入的50%-70%之间。
购房者可以根据自己的消费观念,选择“细水长流型”的较长还款年限,或是选择“长痛不如短痛”的较短还款年限。只要符合自己的消费观念,还款才是轻松的。真正做到利用房屋贷款这个杠杆撬动有房的生活,而不是经受负债之累。
个人房屋贷款一万元
等额本息还款情况
贷款类型
公积金184.8 104.07 76.96 63.75 51.2
商业贷款191.05 110.09 83.38 70.57 58.76
贷款年限
5年10年15年20年30年
注:此表仅为等额本息还款方式,每贷款1万元每月所需还款的系数。如某人商业贷款10万元,期限为20年,那么每1万元每月还款系数为70.57,每月还款额为10×70.57=705.7元,其他情况依此类推。(仅供参考,不同银行,贷款条件不同,数额也略有不同,请以银行计算的数额为准。) (蔡伟)