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浦东的李先生在近日给编辑部来了一封信,讲述了他在购房中遇到的一些问题,我们把该信编辑整理下,然后采访了上海兆辰律师事务所的金嘉杰律师,请他对该案例做一些分析点评。
案情简介
李先生于2004年在某开发商处购买期房一套,并签订《预售合同》,合同第十条规定:
甲方必须完成以下款项将房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方。
房屋验收合格后将钥匙交于乙方。
甲方对房屋设定的抵押已注销。
甲方已按规定缴纳了维修基金。
甲方承诺在2005年9月30日前取得《住宅交付使用许可证》。
现在房产商在2006年9月30日业已完成上述的1、2、3条,并取得《住宅交付使用许可证》,但说大产证还需要3—4个月后才能办出。该房产商在此情况下,发出入户通知,要求客户在10日内入户,并同意按照合同约定由房产商支付给乙方延期交房的违约金,支付日期到2006年9月30日为止。
◆李先生的问题是:
该房产商在未取得大产证的情况下就通知客户入住,是否符合交房条件,是否属于违约?
根据合同支付计算的延期交房的违约金是否应该到办理出《大产证》为止?
如果开发商违约,可通过何种渠道解决后续违约金问题?
◆案例分析:
开发商在没有办出大产证的情况下交付房屋的行为符合约定,不属违约。
交付是一个法律概念,一般可以分为实物交付和权利交付。实物交付比如转移房产的占有,将钥匙直接交给购房者。权利交付则是转移或者协助登记权利凭证。在二手房买卖中,可以是双方到房产交易中心办理过户。在期房交易中,可以是开发商为你办理小产证。由于交付的方式是多的,所以合同法上对交付方式只做原则规定,主要就是依据双方当事人的约定。上海市的房屋买卖以及房屋预售合同的范本,对于交付行为的标准提供了许多选项可供交易双方进行选择。比如交付钥匙,提供《住宅交付使用许可证》,签署房屋交接书,办理房产转移登记等等。交易双方应当自己协商确定,国家并不做强制性的干涉。
在本案中,交易双方对于交付约定了四项内容,而开发商都已经完成,则开发商的交付内容符合合同义务,当然不构成违约。实际上,法律上所规定的交付内容更为简单,我国最高人民法《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十一条规定“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”。可见,无论法律还是合同,都没有将开发商交付房屋时必须办出大产证作为一个条件,因此开发商现在通知你入户的做法并无不妥。
不过,该司法解释第十八条规定,如果商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的,自房屋交付使用之日起90日,由于出卖人的原因而使买售人无法取得权利证书的,除当事人有特殊约定之外,出卖人应当承担违约责任。十九条同时规定,合同约定或者根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。因此,开发商并不是房屋交付之后就完全能够摆李先生于2004年在某开发商处购买期房一套,并签订《预售合同》,合同第十条规定:
甲方必须完成以下款项将房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方房屋验收合格后将钥匙交于乙方。
甲方对房屋设定的抵押已注销。
甲方已按规定缴纳了维修基金。
甲方承诺在2005年9月30日前取得《住宅交付使用许可证》。
现在房产商在2006年9月30日业已完成上述的1、2、3条,并取得《住宅交付使用许可证》,但说大产证还需要3—4个月后才能办出。该房产商在此情况下,发出入户通知,要求客户在10日内入户,并同意按照合同约定由房产商支付给乙方延期交房的违约金,支付日期到2006年9月30日为止。
◆律师提醒:
我们必须提醒读者,市场经济下的法治社会,前提是个人必须作为自己私权利的最好代表,尤其在民商事领域中,国家只是做一个原则性的规定,提供一个最低限度的保障,至于双方的交易究竟如何约定,应当最大限度地尊重双方当事人所达成的合意。我们称为“契约神圣”。每个人都必须对自己所达成的合同负责,每个人也必须明白自己在合同上的权利和义务,当自己的权益受到侵犯时,自己有责任第一时间挺身而出,以维护自己的权益。
◆法律问答
马先生:我准备购买一套二手房,对房子本身都比较满意。现在比较担心的一个问题是如何防止上家一房二卖,因为我现在交钱和实际给我房子的时间比较长,我担心在这期间如果房价上涨,房东会一房二卖,请问律师,如何做才能保障我的权益。
上海金钻律师事务所郭正华律师
您的担心是众多二手房买家普遍关心的问题。如何保障您的权益,把风险降到最低呢?我觉得切实可行的措施有:
1、由您或中介公司保管上家所卖房屋的产权证原件;
2、约定较高的违约金数额或比例,让上家不敢轻易违约;
3、如果可能的话,可要求上家提供相应的履约担保;
4、双方尽早到房地产交易中心办理过户手续,免得夜长梦多。
刘先生:我于今年五月初订购了一套商品房,还未签订合同,只签订了订购意向书,交了5万元订购意向金。意向书中的内容有房子的室号、价格、面积等内容。房子是期房,我现在不想要这套房子了,刚好一个朋友想要,我不知道能不能转让给我的朋友。
上海金钻律师事务所郭正华律师
订购意向书是为订立商品房买卖合同而订立的合同,其实质上是一种房屋预定合同,它的订立和履行应遵循《合同法》的相关规定。该法规定债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经转权人同意。所以,只要经过开发商同意,您就可以将该订购意向书中的权利和义务转让给您的朋友,即在签订商品房买卖合同时写您朋友的名字,开发商一般会同意。
韦小姐:我有一个问题,是关于使用权房的,不知道律师先生能不能帮我解答,我准备购买一套只有使用权的房子,中介说可以操作,但是我比较担心。蓝本上只有老人一个人的名字,而这套房子里面的户口却不止一个,还有女儿,我想问一下,购买这样的房子有风险么?合同签订需要多少人签字,买到以后我得到的是使用权还是所有权,该如何登记?
上海泰吉十方律师事务所贾晓伟律师
使用权公房分为可售公房、不可售公房,这两类公房的交易形式有很大的区别。按照上海市的有关规定:
(1)成套独用的使用权房不能出售,该类房产承租人只能通过售后公房形式向国家购买产权后方可上市交易,上海地区严禁可售公房以使用权的性质进入市场买卖。如果购买已经转为产权的售后公房,您得到的将是独立完整的所有权。
(2)非成套独用使用权房承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人、由房屋承租权的受让人继续履行租赁合同的,应当事先书面征得出租人及本处有本市常住户口的共同居住人的同意,由受让人与出租人签订租赁主体变更合同,并至房产交易中心办理登记手续。按照这种方式购买你得到的将是房产使用权。这类使用权买卖的风险在于原同住人的居住权问题,为此建议您在购买这类房产时将户口迁出时间及违约责任问题约定清楚。关于房产性质您可以到物业或者交易中心查询。