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房价问题错综复杂,集各种社会矛盾于一身
近两年来“房价”一直是点击率最高的词汇之一,房价快速上涨超越了经济问题、民生问题,一度上升到政治高度,成为社会关注的焦点,由此解决房价问题成了各级政府的重要任务。
房价快速上涨有其客观规律,需要客观而全面的分析;房价上涨可分为技术性上涨、市场性上涨和政策性上涨,并且有阶段性、连续性和关联性,因此要从各个角度来分析研判,认清问题的本质,有所为,有所不为。
几个月来土地政策、税收政策、信贷政策和金融政策急风暴雨般砸向房市,各类政策宣讲活动及媒体报道也配合跟进,房价过快上涨的压力得到一定缓解。
房价快速上涨的有弊也有利
房地产过热是导致经济过热的重要原因,房价快速上涨是房地产过热的一种表现;而据笔者观察,房价快速上涨也必将带来生活成本的全面上涨,房价上涨尤其是商业设施价格的不断上涨拉动租金上升并导致物价及服务费的上涨,因此无论穷与富,都必须要应对这种联动效应所带来的额外支出。
这段时间看了一些项目,正如年初所预料的那样,紧凑套型正逐步成为市场的主流;购房者对总价的敏感度高过单价,这将促进套型面积的理性回归,如浙江省的统计数据表明,去年一年间随着房价的快速上涨,单套面积下降了七平方米左右,从专业的角度来看,套型的舒适度并不与面积大小完全成正比,更多地取决于设计的水平,因此购房者并没有过多的损失,套型面积的理性回归可以促进节能省地型住宅的发展,另外也在一定程度上改变国人的居住观念,这是房价上涨的积极意义所在。
房价走向可以从供、需及炒房三方面进行研判
平稳房价主要有三个途径,一是调整供应结构,一是调整供求总量、供求结构,另外就是降低投机比例。
土地是房屋供应的源头,目前土地政策正经历着全局性的调整,虽然尚未结束,土地供应透明程度还不太高,但其走向已经非常明朗,831协议转让的存量土地至今没有消化掉,虽然分配不均,但很多开发商手中确尚有大量的储备用地,再加上前段时间新增的土地供应,总体上土地供应是比较充沛的;同时土地开发政策的调整如小地块入市,限定开发时间等都能有效将存量土地投入市场,这对于平抑房价将起到关键作用,并将对2008年房价产生一定的影响。
虽然市场具备一定的自我调节功能,但这种调节还是比较缓慢的,如以往房型过大,不可避免地造成相当一部分人被动购买较大房型而付出巨额多余成本的尴尬。从全局来看,十一五期间执行70%低于90平方米的规定是基本符合国情的,也与社会整体的实际居住需求相适应。
有效需求暂时处于压制状态,需要逐步释放
需求包括自住与投资需求,随着地产新政的不断深入,个人投资炒房现象悄然消失,自住需求成为绝对主体,但自住需求也不是一成不变的,居住观念的转变,家庭结构变化都会影响到需求的变化。
经纪公司对于推动房价快速上涨功不可没
内资炒房包括机构炒房和个人炒房。新政中的税收政策及房产转让政策有效抑制了个人炒房现象,但房产销售环节的炒房依然存在;经纪公司的蓬勃发展是房地产专业化的一种表现,但随之而来的是其对房价快速上涨的推动作用。
外资炒房以前较少引起大家注意,但其数量也相当可观。近来外汇局和建设部联手围堵外汇炒楼的灰色通道,规范外资进入房地产市场的规定,终结外汇直接购房,相信这对减少外资炒房有一定的积极作用。
地产新政后利益博弈加剧并将长期存在
改革总需要一部分人付出代价,从目前的情况看,由于利益分歧较大,新政的社会认同还没有达成一致,尚在磨合中;制度上的欠缺也在一定程度上阻碍着政策的执行,国家利益面临严重挑战;地方政府利益、开发商利益、无房者利益、有房者利益及国家利益之间的博弈日趋明朗,最终也只能靠政治智慧来平衡;从近一段时间来看开发商内部分化已日渐清晰,优胜劣汰、弱肉强食的行业洗牌已是大势所趋。
博弈还在进行中,虽然有些地方尚有回光返照的迹象,但总体而言房价的快速上涨已经是强弩之末,房地产行业也将逐渐步入较为规范的平稳发展期,这场由量变到质变的过程虽然有些痛苦而漫长,对此大家都有不同的认识,但经过这场变革与反思,确实能让我们成熟和冷静许多。
房价不是地产新政的唯一目标,房地产行业进入计划生育时代
改革开放近三十年来,整个国家发展模式一直没有实现由量变到质变的转变,近来无论高层还是学术界都在对既往发展进行反思,整个国家的全面转型呼之欲出,房地产作为上游产业,链条很长,再加上百姓反应强烈,调控从房地产行业入手是必然的选择。
整个东亚地区人多地少,人均资源相对贫乏,我国更是如此,因此只能走可持续发展的道路,单套住宅面积过于超前,并且房屋的能耗明显过高,这是我们必须要面对的现实;优生优育早已深入人心,房屋与土地作为公共资源同样也要优生优育,本轮地产新政对房地产进行全局性整治,为行业未来健康发展指明了方向,对于产业升级必将有积极的推动作用。
上海楼市是地产行业重要的情雨表,房价理性回归是必然趋势
这一年来走了全国各地十五个城市,了解了各地房地产发展状况,各地城市差距较大,表现在房地产行业也会有所不同,总的来看一线城市用地紧张,密度过高,产品超前,三线城市密度较低,套型面积过大,各地方城市建设的发展很不平衡,这个问题需要从全局来统筹考虑。
上海是第一轮调控的靶子,作为长三角领头羊,其走向格外引人注目。一年多来,上海房价停止了飞速上涨的脚步,据报道上半年上海市新楼总成交均价下跌,虽然有个别地区仍有波动,但整体来看正在逐步回归中,大部分楼盘或明或暗、或多或少都调低了价格,整个城市也逐步走上转型的轨道,这代表了未来城市的发展方向。
恋曲90,让我们期待2007
调控还在继续,形势尚未完全明朗,静观其变还是最好的选择。2007年,对于购买普通住房的朋友们来说是一个值得期待的年份。