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第二大因素
货币政策的盾
汇率、利率和准备金率同时出击,化而为盾,以这样的盾,央行希望能够阻挡贷款狂增的攻势,这盾,同时也将使房地产行业资金全面趋紧。如果对过剩的资产流动不能起到预期的效果,盾的强度或将继续加大,而盾对房地产行业的针对性,也很可能随之加强。
8月18日,周五。周末的前一天,是中国人民银行做出货币政策调整的最佳时机。这个周末下午的五点半,从中国人民银行传出的消息是,自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的2.25%提高到2.52%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.85%提高到6.12%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整,长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。
宏观经济面临的问题,也给了中国人民银行沉重的压力。今年以来,中国经济一直处在高位运行中。仅截止到今年5月,全部金融机构累计新增人民币贷款已达17834亿元,超过了今年全年预期目标2.5万亿元的七成以上。
为此,央行多次采取了发行央票、窗口指导、逐周推高央票利率、提高准备金率以及加息等政策,这些政策都是为了减少贷款增长,并且希望推高市场利率,减缓资产价格的上涨幅度。
但紧缩政策并没有收到预期的效果。抑制过剩的流动性已成为当前货币政策调整的一个主要内容,加息成为一个热门的话题。
在加息之前,央行采取的是一种相对温柔的手段——提高存款准备金率。从2006年8月15日起,上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。而此前一个多月的7月5日,央行已经上调了一次存款准备金率。
在连续传出上调存款准备金率的消息后,摩根士丹利经济学家谢国忠便表示,中国冷却经济的加息政策没有实际效果,存款准备金提高50个基点的措施不足以应对过剩的流动性问题。中国利率至少比需要的水平低3个百分点。话音还未散去,存款准备金率刚刚上调,加息的行动便已经开始。
实际上,在央行正式决定加息之前,已经采取的一系列举措得到效果,通过上海已经公布的情况可见一斑。据央行上海总部不久前发布的上海地区第二季货币信贷运行报告披露,上海金融机构第二季度的信贷出现高速增长,4月、5月和6月新增人民币贷款分别为55.82亿元、267亿元和466.89亿元,即5月比4月增长3.76倍,6月也比5月增长74.9%。
这其中,更令人震惊的是,6月份央行为抽紧银根做了大量工作,不仅发行了1000亿元人民币定向票据,还宣布了提高存款准备金率的消息,借此冻结银行体系约1500亿元资金。但上海的银行就在这个过渡时间,仅6月下旬中资银行新增人民币贷款就高达426.5亿元,分别占该月和第二季度贷款增量的98.8%和61.8%,并接近上半年新增贷款的40%。
通过上海的现实,货币政策的决策者更加担心,频出的政策似乎并没有起到多大的作用。实际上,摆在中国面前的情况是,由于历史的积累严重不足,绝大多数地区的基础设施建设的缺口非常大,加之地方政府发展经济的压力,以及商业银行追求存贷差,加大利益获求,扼制固定资产规模的投资成为需要中央政府和地方政府、央行和各商业银行之间博弈的事情。
现在,来自各个地方与行业的投资冲动,与商业银行的信贷扩张“联手”,完全可能使得今年维持央行预设的信贷目标成为泡影。从目前的投资势头来看,有人估计全年新增信贷将会突破3万亿元,并且将超过今年目标的20%。而在这样的信贷扩张中,由于房地产目前高涨的行情,固定资产投资中的相当部分,将不可避免地流入这个行业当中。
实际上,通过货币政策执行报告,央行承认仅仅通过控制供给难以有效控制经济运行从“偏快”发展到“过热”。因此,下半年,未来货币政策或将呈现利率、汇率、准备金率同时出击之势。
除已经出台的利率、准备金率手段外,人民币目前依旧处于进一步升值期内,2006年5月15日,人民币对美元汇率突破8:1。7月21日,是人民币汇改一周年之际,而7月的最后一天,人民币汇价跌破了7.97元兑一美元的水平。人民币继续升值,是很多人一致的看法。
中国社科院世经所所长、前央行货币政策委员会委员余永定便表示,紧缩性货币政策势在必行,而人民币升值的幅度很可能将要加大。“升值对于一个发展中的国家,对于经济增长势头很强的国家,是不可避免的。”
对于人民币升值对房地产行业的影响,央行研究局一份报告直言,流动性充足和人民币升值预期将推动房地产价格上升。我国社会资金流动性充足,对房地产市场的影响不容忽视。
“以人民币标价的土地和房屋的资产价格必然随着人民币升值预期的不断增加而愈发具有吸引力。随着外资的涌入,国外投资者首先看中的就是国内的此类资产市场。”中国农业银行高级经济师何志成这样表示。
在这种情况下,央行显然不希望人民币过快升值给其带来更大的货币环境的压力。为此,其货币政策需要在保持人民币小幅升值的汇率方向下,继续用利率和准备金率来保持对投资的压力。
正是秉承着同样的思路,除了针对整体的货币政策外,在房地产行业中,央行已经出台了一些特别的信贷政策。5月31日,中国人民银行发布了《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》,规定从2006年6月1日起,商业银行(含农村合作银行、城乡信用社)发放的住房贷款(不包括住房公积金贷款)首付款比例不得低于30%;对购买套型建筑面积90平方米以下的自住房贷款最低首付款比例仍执行20%的规定。最近又出台了限制外资进入房地产行业的政策以及房地产信托资金的更高要求。这些政策都希望减少涌入房地产行业的资金,使得房地产投资和投机降温。
从上面的论述可以看出,这些政策都意在增加国内货币政策的独立性,减少国内的流动性。一方面提高了市场利率,减少居民的购房需求,另一方面增加房地产行业获得资金的难度,使得开发商的资金出现较为紧张的局面,加大开发进度,舒缓开发商的惜售局面,使得房价涨幅趋缓。
而8月16日,针对房地产信贷可能带来的高风险,中国银行业监督管理委员会出台具体措施,督促银行业金融机构加强和改进房地产信贷管理。银监会有关负责人表示,要严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款,严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业,要严格限制新增房地产贷款,并要防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。