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实际上,中央为了稳定房价,今年从金融、信贷、土地、税收等方面出台了多项政策,这些政策正在陆续释放它的效力。
2006年的中国房地产市场可以用“且调且涨”四个字来形容,调,是指今年国家对房地产行业出台调控政策最多的一年,涨,是指一些地区的房价仍然处于持续上涨态势。
年初,根据国家发改委和国家统计局调查显示,2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,环比上涨0.7%。虽然上海出现了2.5%的跌幅,但相对于北京、深圳等城市双位数的涨幅来说,从去年就已经开始的宏观调控效果显然并不理想。
5月,在人民币加速升值的预期下,全国房价持续上涨。而在房地产的带动下,过高的固定资产投资也引起了中央的重视。5月17号,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究促进房地产业健康发展措施,并提出调整住宅结构、利用税收、信贷等手段加强对房地产行业的调节作用等六条措施。这个北业内“称为国六条”的措施,也从根本上奠定了2006年中国房地产业宏观调控的基调。5月29日,建设部、发改委、财政部等九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,新一轮房地产宏观调控开始实施,在这份意见中,明确提出从2006年6月1号起,新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上;中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款;个人购买第二套住房按揭贷款首付款比例不得低于30%;二手房交易时,售房收入全额征收营业税的期限从2年延长到5年。
对于这些措施,可以明显感觉到的是,在打击投机炒房的同时,改变房屋供应结构和加大对中低收入人群的住房保障,是这次宏观调控希望着力解决的问题。
显然,密集的调控措施还是收到了一定效果,二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,上海再降2.8%。到10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%,房价涨幅基本得到控制,在新建商品住房销售价格上,上海、北海等10个城市同比还出现了微幅下降的趋势。
与上海等地房地产价格逐步走稳不同的是,少数城市的房价并未在这一轮宏观调控中稳定下来。以北京为例,宏观调后,北京房价持续上升,6、7、8、9四个月房价同比分别上升了11.2%、11.1%、11.4%和10.3%。10月份,北京房屋销售价格以10.7%的涨幅领先全国。这是自2005年7月份“70个大中城市房屋销售价格指数”开始公布以来,北京房价连续上涨的第15个月。深圳的情况也基本如此。
对于这些城市房价过快上涨,一些业内人士的解释是,奥运概念、土地稀缺。但无论如何,房价过快的上涨对老百姓来说显然不是什么好事,而且也为以后的经济发展埋下诸多隐患。
在各地政府手握一级土地市场的情况下,“招拍挂”似乎成了地产商拿地的不二法则。一些地方已经在开始探索“限地价和限房价”的竞标模式,土地并非都是价高者得,尝试在经济适用房和廉租房制度后,为解决中低收入人群购房难找到新的出路。