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据天津市国土房管局提供的消息,2007年天津土地供应将实行限套型、限房价、竞地价、竞房价的办法,保证中低价房、中小套型等普通住房和廉租住房的供应。那么,该政策在实施过程中会遭遇哪些现实问题?是否会被开发商等运用各种手段化解于无形?可否会降低房价、实现政策的初衷?
“双竞、双限”引发购房者期待
近期针对土地的调控一直没有间断,它不仅成为人们争论的焦点,甚至成为众矢之的,怪不得有业内专家慨叹:“土地在房地产市场承载了太多的责任。”
近日,天津市国土资源部又有消息称,2007年天津土地供应将实行限套型、限房价、竞地价、竞房价的办法,保证中低价房、中小套型等普通住房和廉租住房的供应。从中不难看出,政府部门进一步强化土地管理、调整天津住房供应结构和稳定房价的决心。
10月17日,天津市国土资源和房屋管理局土地市场处处长唐连蒙在首届环渤海房地产博览会上进一步阐述了近期的土地政策,他说,下一步天津市国土资源和房屋管理局将继续按照国家关于宏观经济调控和[国办发2006(37)号]文件的要求,依次进行条件土地供应结构,加大普通住宅的土地供应。并计划在天津市中环线、外环线和外环线周边加大土地供应,目前正在开展新家园项目,主要在交通条件良好的外环线周边,增加普通住宅的土地供应。
那么,该政策实施后,是否会实现国家制定政策的初衷,老百姓是否能够买到低价房?
对此,家住河东区的张女士仍然担忧,她说,她已经结婚两年了,却还在租房生活,买不起房成为她的一块心病。虽然国家宏观调控力度一直未减,但天津的房价仍然呈上升势头,“双竞、双限”政策的出现,并未让她感到前途光明,“网上曾传北京广渠路限价房价格至少在8000元/平方米,完全不存在限价房的意义。看来,这一政策将来实施情况如何还很难预料。”话虽如此,张女士还是十分期待2007年该政策的实施,“如果能不打折扣地贯彻执行,说不定我也很快能住上新房了。”
限价房面临四大难题
正如张女士所担忧的,虽说总的来看“双限双竞”政策可以解决当前大多数人买房难、买房贵的问题,但是该政策的执行将面临着很大困难。该政策能否真正得到贯彻执行?执行部门是否会打一定的折扣?是否会被开发商化解于无形?都是将来容易出现的问题。
选址难
保证中低价房、中小套型等普通住房和廉租住房供应的限价地块应该选在什么地方?这是政府部门首先面临的难题。
拿天津市为例,内环线和中环线以内未开发的土地相对较少,而且目前土地的整理成本已相对很高,在这样的区域选择“双限双竞”地块显然有巨大压力, “限套型”还可以执行,“限房价”将很困难。
那么,到底该怎样规定房价?现在中环线以内的新房几乎都在7000元/平方米以上,而且以现在的趋势,还有很大的上涨空间。而中环线以外、外环线以内的区域,虽说还有相当大面积的土地没有开发,但该区域的新房价格大多也达到了6500元/平方米左右,而且也在以很快的速度上涨。
正如唐处长所说,天津在进行小城镇和新家园建设,在外环线外2到3公里处,计划兴建10个居住人口3万到10万人的新城镇,所以外环线外将有大量的土地开发,而现在外环线外有几个项目的房价已经超过了5000元/平方米。虽然滨海新区的未开发土地也很多,但是房价也突破7000元/平方米的了。
可见,如果把限价房建在这些地方,并成为保证中低价房、中小套型等普通住房和廉租住房的限价房,无疑会引发抢购热潮,并带来巨大的操作难度。
不过,在远离市中心的郊县未开发土地也很多,如果把限价房建在远郊区,张女士依然担忧:“房子离市区太远,价格虽低,生活成本却很高。”显然,收入偏低的人士更注重生活成本,对他们来说,住在城外,对他们的生活无疑是雪上加霜。
如何限价?
位置选好了,就是如何限价的问题。那么,针对不同的区域到底该如何限价?
很显然,对保证中低价房、中小套型等普通住房和廉租住房的供应土地来说,所限房价接近或高于该区域的房价并没有意义,只能较大幅度地低于该区域房价。“但是低多少、低到什么程度是需要智慧和勇气的。”有业内专家如此感言。
当然,对于有需求的大多数普通购房者来说,他们当然愿意地点靠近市中心,而价格越低越好。可是,这样会给当地的房地产市场带来巨大的冲击,“如果靠近城市中心的房价下降了,势必引起外围房价随之下滑,并影响到整个城市的发展,从而给政府带来巨大压力。”
双重标准难以拿捏
如果地块的位置和限价确定了,那么下面要面对的问题就是“双竞”的评估标准,这关系到利益分配问题。在“限房价”的基础上,又“竞地价、竞房价”,显然这种双重标准很难拿捏。
从政策上分析,“限房价”是规定该土地上未来住房的最高售价,“双限”是该政策的核心,“双竞”政策是土地的出让方式。而“竞地价”、“竞房价”是在“双限”的范围内,谁出的土地价格最高,而房价最低,土地就卖给谁。对此,戴德梁行房地产顾问(天津)有限公司助理董事王红认为,现在土地的出让方式都是“招、拍、挂”了,是市场价格,所以房价很难由政府来定。“限制一两个条件还可以,同时限制四个条件几乎是不可能的,或者说操作难度会很大。”王红说。
不难看出,在“限价”的范围内,“竞地价”和“竞房价”属于连带关系,政府在土地出让过程中,是选择地价低、房价低的,还是选择在限价范围内地价高、房价高的?这会使政府部门十分为难。“现在土地出让费用已经成为地方政府的主要收入来源,要做出决定也很不容易。制定一个标准才可以,双重标准很难拿捏,也很难让人信服。”有业内人士说。
房屋质量将面临严峻挑战
即使以上问题都解决了,所限房价保证了中低价房、中小套型等普通住房的供应,仍然会面临新的问题,那就是房屋质量面临严峻的挑战。
“如果以‘双限、双竞’的方式来拿地,可以说不是在完全的市场环境下进行的,而以后的建筑安装阶段却在完全的市场环境下进行,在利润的驱使下,开发商只能最大限度地减少这部分成本才可能获得最大的利润,这就很难保证住宅的质量。此外,居住区的配套设施、景观环境也会面临巨大考验。”著名网络房评人谷力认为。
“这就需要制定更加详细的标准或细则,来保证住宅的质量和品质。”谷力说。
稳定房价需“组合拳”
但不能否认,“双限、双竞”政策提出的初衷是为解决大多数人的住房问题,同时也是为了给持续升温的房地产投资以正确的引导,避免大的房地产经济泡沫的产生。
以天津市为例,如果在中环线和外环线之间选择大批限价地块,限定的房价比现在周围的房价略低,一定会对整个城市的房价产生抑制作用,并最终稳定在一个较为合理的范围。谷力认为,“双限、双竞”政策能否实现其初衷,还是要看政府部门的执行力度如何。
同时,南开大学经济学博士刘玉录说,限房价、限户型确实抓住了关键,但措施仍然较浅。“实际上土地承载了太多的责任,而税收等调控措施却没有跟上,应该采取多种措施并多方努力来解决穷人的住房问题。”刘玉录说。
“住房供给、土地结构是系统化的东西,不应只打土地的主意,否则只能产生负面效应。应该把住房市场放在整个住房发展中来考虑,就事论事只能是短期行为,必须有一整套住房体制。合作建房、低息贷款和廉租房等措施都可以用来完善市场。我们不仅应该形成短期政策,更应形成长期起作用的制度,来稳定市场态势。”刘玉录说。