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近日,楼市不断出现小户型写字楼热销的场面,多个商务写字楼也都相继推出了小户型。在渤海创智中心的销售大厅,前来咨询洽谈的人络绎不绝,且多为中小企业的负责人以及投资客。那么,为什么小户型写字楼会如此热销?未来它是否能成为楼市的新宠?
小户型写字楼热销津门
随着宏观政策对住宅市场的不断限制,很多投资者将目光转向了商业市场,尤其是近两年在天津集中放量的写字楼市场,在此前提下,一些开发商为了满足各阶层的投资者、细分写字楼市场,同时也为了给中小企业提供自主创业的空间,很多写字楼的设计突破了以往的大户型概念,主力户型从以往的几百甚至上千平方米的大户型改变为几十至百平方米左右的小户型。
从目前市场分析来看,虽然天津推出的小户型写字楼不如北京上海这么多,但很多都独具特色。
坐落于东站后广场的渤海创智中心,在其推出的多种户型中,面积在100平方米左右的小户型成为其最具吸引力的优势。海泰远舰信息广场,其78至140平方米的户型为中小企业提供了多种生存空间,并且能够根据企业的需要,户型之间可以任意相互打通,为企业带来了极大的随意性;万兆·慧谷大厦的主力户型为53至111平方米,户型相互打通后,可以扩展到1800平方米;另外,名士Office、青年创业广场、津玉大厦等写字楼都不同程度地推出了小户型写字楼项目,为投资者和中小企业提供了多种选择空间。
那么,这些小户型写字楼的销售情况又如何呢?近日,记者在几个小户型写字楼的楼盘销售现场看到,前来咨询小户型的人群蜂拥在售楼员周围,各自针对小户型提出自己的问题,销售人员应接不暇。据渤海创智中心一位销售人员介绍,小户型一经推出,立即得到了很大反响,每天都要接待很多来访者,不少咨询者在来过一次后就决定购买。一些投资者也表示,总价低、市场需求大、未来前景好是他们愿意选择小户型的主要原因。
虽然小户型写字楼集合了各项优势,但一些中小企业的经营者仍心存疑虑。王先生经营着一家装饰设计公司,公司内共有6名员工,为了能提升企业的自身形象,他决定搬进写字楼内办公,考虑再三,他找到了一套面积为86平方米的小户型写字楼项目,但他不知道小户型写字楼有什么样的评定标准,自己选中的这个项目各项配套是否能满足写字楼的标准?
为此,天津戴德梁行高级分析师张轶华表示,小户型写字楼一般要具备六个标准:首先,地段好,交通要便捷;其次,功能全,因小户型写字楼的空间面积小,公共空间显得尤为重要,比如在某层的公共空间设置多功能厅,与其他公司共用,可以避免由于室内面积过小带来的不便;第三,性价比要高;第四,配套服务要好,各种相应的配套功能,如宽带、物业等要完善;第五,注重开发商的品牌形象,包括资金实力和信誉等;第六,户型合理,小户型写字楼的户型应该在50至170平方米之间。
小户型写字楼谁的宠儿?
小户型写字楼如此受青睐,与其拥有庞大的受众市场是分不开的。渤海创智中心项目经理赵立成表示,办公环境对一个公司的品牌形象至关重要,是企业身份的象征。尤其随着天津近几年中小企业的迅速发展,在民宅办公或是租用商住楼,配套及功能的不完善已远远不能满足这些企业的需求,因此,既能得到写字楼待遇又能节省开支的小户型写字楼一经推出便得到众多投资者及广大中小企业的认可。
张轶华对记者表示,小户型写字楼顺应了市场的需求,天津的中小型企业比较多,而这些企业由于资金实力不足不能选择大户型的写字楼作为办公场所,因此,总价低、功能配套齐全的小户型写字楼将成为这些企业的首选。
据最新统计,天津共有中小企业4万家左右,占到全市企业总数的98%左右。以和平区为例,截至9月底,全区个私经济注册户数达到10649户,比2005年末增长15.22%,注册资金达到78.35亿元,比2005年末增长53%,呈现了快速的增长势头。
锋华兴业市场部宋来表示,小户型写字楼将写字楼市场更加细分了,满足了不同层次客户的需求。根据市场不断求新求变的原则,加之民宅和商住楼的各项不便,小户型写字楼很可能成为未来的流行趋势。
投资少、性价比高、市场前景好,小户型写字楼的种种优势不断地吸引着投资者,李小姐就是其中一位,她对记者表示,写字楼的回报率要高于普通商品房,但因为资金不充裕,她打算投资小户型写字楼,谈到未来前景,她认为天津拥有众多中小型企业,以后也会越来越多,在如此众多的企业中,小户型写字楼一定会适应其中某个阶层的企业,甚至是多数的企业,因此她非常看好未来的投资市场。
然而,在众多投资者追捧小户型写字楼时,它的劣势也不容忽视,张轶华表示,小户型写字楼虽然面积小、总价低,但由于它包括公共空间部分以及各项服务费,使之租金及物业费也会相应增加,以河西区永安道上的青年创业广场为例,它是第一个真正以“小户型写字楼”概念推出的项目,主力户型多为40平方米左右,最大不过90平方米,虽然面积小,但其租金较高,为3.5元/平方米·天,而真正的甲级写字楼租金才约为2.5元/平方米·天,这一租金使很多中小企业者望而却步。另外,一些精装修的出售型小户型写字楼,其价格也会因其“精装修”而相应提高。
投资小户型写字楼三大注意事项
既然小户型写字楼未来前景如此之好,投资客也纷纷看好,那么投资时应该注意哪些事项?存在哪些投资风险?对于投资者来说,如何做到谨慎投资,减少投资失败是至关重要。以下是记者采访相关专家总结出三点注意事项。
首先,要清楚自己的经济实力。虽然投资小户型写字楼会有很好的发展前景,但专家仍然建议投资者谨慎投资,尤其是资金不足的中小投资者。投资写字楼,无论从价格还是首付款上来说,都高于普通住宅,对于那些依靠按揭贷款作为投资基金的人群来说,也许会面临更大的风险,因为投资商业地产要有3至4年的验证期,在此期间如果所投资项目不能按时出租,投资者每月还要负担高额的贷款压力,这会给自己的生活带来很大影响和诸多不便。
其次,要辨清项目的品质。除地段以外,项目的品质也至关重要,包括项目的定位是否明晰,品质是否有档次,避免那些烂尾楼改建的、项目性质定位不明晰、品质相对较低的项目,这会直接影响到未来的出租状况。
第三,要对租户有预期计划。目前租用小户型写字楼主要有两种,一种是刚起步的小公司,另一种是刚进天津的大公司。刚起步的小公司支付能力较差,支付稳定性较低,有些情况是中途倒闭导致退租。而刚进天津的大公司,落地生根后会迅速扩张,也会产生提早退租的情况。由于写字楼自用功能较差,一旦出租发生问题,办公物业较高的营运成本会给业主带来很大压力,而二手市场的再次转手也会比住宅更为困难。因此,要及时了解租户的运营情况,提早发现异常情况,随时做出调整。