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新闻综述:
美国经济复苏:这一轮经济复苏的主要动力是,房地产繁荣刺激了占美国GDP2/3的私人消费的持续扩大。美国及全球房地产市场泡沫破裂将会给美国及世界经济运行带来很大的冲击。国际货币基金组织近日已经发出警告,美国房地产泡沫破灭将是世界经济面临的最大的风险。
综合各方面分析,美国及全球房地产市场调整的主要风险是:
第一:影响美国及世界消费需求。近年来,美国房地产财富效应对于刺激消费需求起了巨大作用。2004至2005年间,美国居民实际消费平均增长3.7%,而同期个人实际可支配收入平均仅增长2.4%,其缺口主要靠房市的财富效应来填补。过去5年间,房价上涨对美国消费需求年增长率的贡献超过0.5个百分点,一旦房价趋稳或下跌,其对消费的贡献度将会变为零或负值。其他工业国家也大体类似。
第二:加快美国经济减速。据罗有关观察家估算,房市泡沫破裂可能将使美国GDP增长率降低2个百分点以上。其中,建筑业开支收缩的影响为1.5个百分点,财富效应逆转的影响为0.5个百分点。如果考虑相关的关联效应,影响还会更大。房地产降温已使今年美国经济出现减速,美国GDP增速从今年一季度的5.6%回落到二季度的2.6%和三季度的1.6%。明年美国经济将进一步回落至2%左右。
第三:对美国消费需求的严重依赖将使有关国家出口面临风险。美国2005年消费总额达9万亿美元,比欧洲高20%,分别是日本和中国的3.12倍和9倍。这形成了全球出口对美国消费需求的严重依赖,美国创纪录的8000亿美元贸易赤字就是一个例证。美国消费和经济增长放缓首先会冲击高度依赖美国市场国家的出口,如加拿大出口84%输往美国、墨西哥86%出口输往美国、中国加上香港转口有40%出口输往美国,东亚其他经济体对美国市场依赖程度也比较高。其次,还会通过全球商品生产供应链在世界经济中引起连锁反应,包括近年来日益依赖中国等市场的经济体。
第四:美国经济减速可能演变为全球经济减速。美国房地产泡沫破灭有可能使美国进入一个消费减速时期。同时,全球房地产市场调整也会冲击世界消费需求的成长。在此情况下,世界将缺乏填补美国消费需求减少的源泉,也缺乏抵消高度依赖美国经济的现行增长模式的政策空间,美国经济减速将通过全球生产供应链条传遍全球,演化为全球经济的减速。同时,全球房地产市场调整也会对世界经济产生下跌压力。
第五:新兴市场面临更大的金融风险。美国及全球房地产市场泡沫破灭或调整,将加剧有关国家和国际金融市场的动荡,国际投机资本将更趋活跃,一些当事国和发展中经济体金融风险大大增加,某些新兴市场将会遭受更大的外部冲击,不排除发生局部地区金融危机的可能。
这次楼市泡沫超过20世纪世界上曾出现的三次房地产泡沫,包括80年代后半期日本的房地产泡沫、80-90年代东南亚、泰国房地产泡沫和30年代美国的房地产泡沫,而这三次房地产泡沫均引发当事国局域性乃至全球性的经济金融危机;也超过上世纪90年代后期全球股市泡沫(历时5年,增幅为世界各国国内生产总值的80%)及上世纪20年代后期美国股市泡沫(占其国内生产总值的55%)。
正华评论:
全球房市已经出现降温明显的迹象,并形成多国房市的连锁降温的发展态势。如美国、英国、澳大利亚、法国、西班牙以及一些新兴经济体房市都不同程度地陆续出现调整和退烧。过去的五六年时间,全球房地产市场出现了一次历史罕见的大泡沫,全球房市热掀起,全球房价也一路狂飚。据英国《经济学家》杂志调查分析,过去5年发达国家房市总值由30万亿美元上升至超过70万亿美元,增幅相当于世界各国国内生产总值的总和。历史上最大的房地产泡沫成型,全球最大的一次资产泡沫即在21世纪初产生。
人类历史上已经发生的三次房地产大泡沫前车之鉴让世人刻骨铭心,房地产大泡沫的破裂直接危及并导致该国或地区的经济大萧条。
1926年美国房地产泡沫破碎,间接引发上世纪三十年代世界经济危机;1991年日本房地产泡沫的破碎,导致了日本长远15年的经济大萧条;1997年东南亚、香港的房地产大泡沫破碎,致使投资的血本无归,一贫如洗沦为“负翁”。房地产大泡沫引发的经济危机那种恶梦般的人间惨剧,实在令人不堪回首。
前三次房地产大泡沫的形成和最后破裂,是房市患上狂热症的典型症状,狂奔到“最后的疯狂”,倒是印证了一句经典的话,“上帝让它灭亡,必先让其疯狂”。历史是一面镜子,时刻告诫着各国谨防房地产大泡沫。曾经先后三次发生在二十世纪的房地产大泡沫的破灭,无疑在警示,房地产热刺激下的经济高速增长,并非是全球经济良性发展的真正动力源。“历史常有惊人的相似之处”难道这三次大泡沫还不够“相似”吗?
再审视一下当前全球房市泡沫的覆盖面之广,冲击之大,不得不令业界予以高度关注。发达国家如美国房地产泡沫首当其冲。为摆脱经济衰退,美联储自新千禧年开始已连续13次降息。过去四年美国平均房价涨幅超过50%,而过去半个多世纪其平均涨幅比去年同期下跌1.7%,这是美国房市11年来首次出次年度房价对比下跌,9月份新房中间价同比下降9.7%,创36年来最大降幅。
法国房地产联合会报告显示,法国平均房价8月下降了1.1%,房价连续二月下降也是近10年来首次出现。
全球房市的调整将使世界消费需求和经济增长面临很大的不确定性风险。眼下,很多国人会问“全球房市调整会引发中国房市泡沫破灭吗?”
事实上,防范房市泡沫,我国的新一轮宏观调控措施出台了许多,也初步取得了一定的成效。预警机制启动较早,及时规范和调控了投资房市的行为,起到了防患于未然的作用。况且,全球房市只是出现调整迹象,其泡沫尚未发生破碎。综合研究下来,此问题目前是一个伪命题。(蒋正华)