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近两年,“买房了吗”就像“吃饭了吗”一样成为许多人见面的问候语,面对节节攀升的房价,是买房还是继续观望已经成为众多市民最为头疼的事情。“房价还会涨吗?”这个问题始终困扰着还没有买房的人,也困扰着房地产业。此前一位专家就表示:“现在谈论房价涨跌全是胡说八道,究竟是涨是跌,只有市场能决定,而市场总是用一切方法来证明大多数人是错的。”
投资房产不如把钱存银行
投资是为了获利,要获利就要追求资金周转率,购房者自然希望将房屋早日出手。据了解,目前普通住宅如果在5年内出手,需要缴纳5.55%的营业税、3%的契税、1%的个人所得税,另外还有印花税、手续费、登记费等大约总共0.2%至0.3%,费用的总和几乎接近房价的10%。事实上,不会有哪个投资者能够忍受5年的资金周转期,因此,上边的税费就一个也不能少。也就是说,如果房子只升值了10%的话,投资买房者是赔钱的,因为即便是把钱存在银行,每年也可以有至少2.25%(需要缴纳20%个人所得税)的收益。
有业内人士告诉记者,其实上面的计算方法相对简单,因为房子也是商品,是有消耗的,投资还应该计算折旧。据悉,目前计算房子折旧有三种方法:一是直线折旧法;二是双倍余额递减法;三是成新率法。“一般我们都使用直线折旧法,即房屋总值除以房屋存在年数所得数值。”该人士介绍说:“以80万元房屋为例,如果是钢混结构存在60年,每年折旧1.3万元,如果是砖混结构存在50年,每年折旧1.6万元,即每年成本再加1.6%或2%。如果是贷款的话就更不得了啦。”据了解,目前公积金贷款1至5年的利率是4.14%,商品房按揭6.12%至6.48(可以下浮15%)。
3%的租房收益率不值得冒险
很多人认为,可以买一套房子投资,用租金偿还贷款,这种被很多市民认可的形式却遭到了业内人士的反对。一位已经离开地产界的专业人士认为,目前国内的租售比(租金与售价比)偏低,所以,这种投资形式并不可取。“天津目前一套50平方米左右的偏单租金大概在1000元左右,而这样的偏单能够卖到30万元左右,如果房地产行业一直稳健发展,按照一般我们业内计算,每年的租金要去掉一个月的空置期,也就是说,年租金在11000元左右,这样年收益率在3%左右,与存银行差不多。”但他提醒:“这都是在房地产行业健康发展前提下的。股市、期货、外汇、房地产是世界公认的四大投资渠道,是投资就有风险。国际上房地产行业出现大幅下跌并不鲜见。为了每年3%的收益率需要冒房市调整的风险显然并不值得。”
房产疯长不现实现实须观望
业内人士认为,国家近年来的宏观调控基调一直是控制房价涨幅,因此投资者期待房地产市场依然像前些年一样出现疯长是不现实的。“目前股市在上涨,增量资金介入明显,而期货和外汇市场一直不断吸引资金进入,有报告称,已经有国际热钱开始从国内流出,再加上中国进入加息周期,而其他投资渠道的兴旺,必然分流地产投资,这说明投资拉动房价大幅上涨的动力正在减弱,种种迹象都显示多元化投资渠道对社会过剩资金的吸引,著名经济学家谢国忠提出‘中国房价明年将进入调整期,2008年或2009年将进入谷底’的论断是有道理的。”该人士认为,“套用央行的话说,当前房地产价格走向尚不明朗,如果房地产价格出现大幅下跌,将会在宏观上影响投资、消费和金融稳定,因此,买房投资的消费者可以暂时观望,以免短线变中线,中线变长线,长线变投资的尴尬情形在自身上演。”