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2006年的土地交易可以说是最热闹的一年了,2005年被业内所热议的“地王”、“地后”们都纷纷落入各大开发商手中,土地交易呈现出活跃的场面。而且,2006年还有一个比较引人关注的拍卖形式,那就是招标成为2006年土地拍卖的主角。这也让地价得到了有效控制。据中原地产预测,2007年,土地成交量将会进一步增长,从而地价仍然会下滑。
土地交易活跃
据北京市土地储备中心统计,2006年1-11月,北京土地招拍挂市场共成交土地626.9公顷,其中建设用地面积441.7公顷。成交土地规划建筑面积689万平方米,较2005年同期相比增长了187.8%。成交土地73宗,而去年同期只有25宗,2006年土地市场交易活跃。
1-11月份的土地供应中,住宅用地成交规模544.4万平方米,占总成交量的79%,这一比例较去年上升了十几个百分点,北京住宅市场强大的需求继续使住宅用地成为供需的绝对焦点。
2006年,成交规模比较大的住宅地块有朝阳区广渠路36号地,规划建筑面积约46万平方米,海淀区温泉镇D1地块,规划建筑面积约23.6万平方米,大兴采育镇镇区改造起步地块,规划建筑面积约20万平方米,丰台区万恒家园二期地块,规划建筑面积约41.65万平方米,朝阳区东坝乡用地,规划建筑面积约45万平方米,顺义区河南村老年社区,规划建筑面积约42万平方米,还有规划建筑面积21.7万平方米的宣武区广安门外大街305号用地等。
招标成土地出让主角
2006年土地交易的一个特点就是招标出让成为出让的主角。为了抑制地价的过快上涨,2006年以来,土地出让多采用了招标的方式,特别是几块面积大的土地,基本都是采用了招标的方式出让。这一方式,也很大程度上控制了地价的上涨。
据北京市土地储备中心的数据统计,2006年土地市场总体成交价格2847元/平方米,较2005年同期相比下降了9.9%,这主要是因为2006年宏观政策出台后招标出让土地的比例大幅度上升。土地市场招标出让成交土地建筑面积所占的比例为45.4%,而2005年同期这一比例为0。
从今年成交的地块看,有30宗土地以起始价成交,其它高于起始价成交的土地中,成交价较起始价的增幅大部分都在20%以下,在如今土地主管部门对土地价格进行严控的情况下,以往土地市场中的“天价”地块将很难再出现。
成交量城区郊区平分秋色
2006年,从成交土地的区域分布看,八大城区成交面积所占的比例为48%,楼面地价成交均价4637元/平方米。可以说,从成交区域上看,城区与郊区平分秋色。
在八大城区中,作为住宅市场供应的高房价区域及需求的热点区域,朝阳区的土地市场最为各方关注,今年朝阳区土地成交规模占总成交规模的20%,远领先于其它区域,成交均价5067元/平方米,而且本年度居住用地中两个“最高”:楼面地价最高的工体4号地(楼面地价11015元/平方米)以及总价最高的广渠路36号地(总成交价26亿元)均位于朝阳区。
从本年度成交土地的环线分布看,五环内的建设用地越来越少,土地供应继续向五环外的郊县倾斜。1-11月,远郊区县所占的比例已经达到土地市场总体成交面积的52%
2007年土地市场
成交上升价格下滑
从目前北京土地储备中心推出的地块信息看,正在交易的地块面积约317.7公顷,第四季度计划入市的地块141.4公顷,加之先前成交的地块626.9公顷。这样算来,截至统计时间统计的数字,2006年北京市共推出招拍挂地块面积约1086公顷,对比年初的土地供应计划,即1900公顷的商品房用地,商品房用地还有约814公顷的供地缺口。
中原地产预测,北京商品房市场需求旺盛,而2006年土地供应量较年初土地供应计划相比有较大的缺口,因此,预计2007年土地市场供应将继续上升。
从2006年土地出让的方式看,土地市场招标出让成交土地建筑面积所占的比例为45.4%,而2005年同期这一比例为0。土地主管部门顺应国家政策需要,通过招标的方式对土地的价格进行控制,以期间接稳定高企的商品房市场的价格。
因此,中原地产预计,未来土地市场招标出让土地的比例将继续上升,尤其是那些规模较大的热点区域的地块将主要采取此种出让方式,而土地市场的总体成交价格也将继续延续目前的下滑趋势。