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2006年的政策影响到了楼市的各方面,特别对住宅产品有着深远影响。在开发商把房子越盖越大,越盖越奢华的节骨眼上,政府出台了90平方米小户型要在开发中占70%的政策,该政策的出台,让不少原本准备全部开发大户型的开发商必须重新更改规划,这也促使住宅品种更加多样化。开发商为了尽量避免同质化,开始挖空心思在产品上出新。都是小户型,也各自有特点。
2006年,小户型为自己正名:别看我小,浓缩的都是精华。
多种产品户型混搭
2006年的住宅产品,在时尚界流行“混搭风”。楼市也赶时髦,走起了“混搭”路线。由于户型面积的具体政策尚未出台,而在实际的规划审批上已经兼顾到了这方面的内容,所以,不少开发商在选择产品时加入了多元化的要素。
产品类型上混搭最突出的无疑是位于西二旗的领秀新硅谷,这个项目的建筑产品包括了独栋、联排、双拼、情景洋房、阳光薄板等七种类型。
在产品户型上,多样化也很突出。比如,位于西三旗的富力桃园,其户型既有一居,也有紧凑型两居、三居,舒适型两居、三居、四居,可以满足不同客户的多层面需求。位于青年路上的天鹅湾,更是设计了70多种户型,包括高厅平层、三叠式等。
纷纷打出宜居牌
2006年,楼市产品更加追求宜居和居住的舒适。很多项目都在不遗余力地在宜居上做文章,以便吸引更多消费者的眼球。
位于燕郊经济开发区燕顺路沿线的美林新东城,一期产品全部为低密度花园洋房,户型设计充分体现产品的宜居性与均好性,所有户型均采用“大面宽,小进深”的设计,保证南北通透;景观上,一条南北走向的人文景观轴,与潮白河岸的自然景观轴平行分布,并与燕顺路上的商业街形成有机联系,结合小区内的公共广场及商业中心区,形成了东西向的连接视觉通廊;社区规划了商业街、小学、体育公园等配套设施,使广大业主的生活方便快捷。有了这些保证,交房时非常顺畅。另外,百旺茉莉园,四层和五层的花园洋房不仅有上下跃层户型,还装有公用电梯、户户分配有地下室;一层的大花园与顶层的大露台凸显其宜居的品质。诸如橡树湾、紫台、顶秀青溪等项目均在宜居上做足工夫。
商务小户型受青睐
2006年,出现的另外一个产品类型是商务小户型。项目清一色的都是小户型,并且宜商宜居,为一些投资客带来了利好。
位于立水桥的项目东亚奥北中心,就是这样的产品,产品是商业立项,但是设计为住宅产品,这些小户型比较适合投资,面积都是90平方米左右,颇受消费者热捧。另外就是东亚望京中心,在望京这个大户型当道,售价早已冲过万元的区域,对于普通的白领来说,买一套房子真不容易。东亚望京中心看到了这一商机,项目全部都是小户型。可以居住,也可以用来投资,颇受到消费者的喜爱。另外,东亚望京中心对面的悠乐汇,也都是小户型。
小户型也高端
小户型因为低总价,受到了消费者的喜爱。但是,实际上小户型并不便宜,不仅不便宜,而且可以高端,动辄过万元。2006年,小户型为自己正名:别看我小,浓缩的都是精华。
实际上,这样的例子一抓一把。比如位于三元桥的华远裘马都,其中两个楼座是小户型,可是均价已经到了18000元/平方米以上。沿海赛洛城五期首先推出D8D10两栋,D8号楼户型面积53平方米至83平方米,D10号楼户型面积53平方米至91平方米,均价也已经达到了9000元/平方米。位于CBD核心区的世界城,均价更是达到了25000元/平方米,该项目即使是55平方米厅室合一户型,都设计了独立步入衣帽间、6平方米超大面积的卫生间,同时,还匹配了高档设备,频走高端路线。据说,连美国NBA火箭队老板亚历山大也买了一套世界城的房子。
科技住宅比拼
2006年住宅还有一个不得不说的特点,就是出现了一场科技住宅的比拼。尽管队员科技住宅的说法不尽相同,但是将科技应用到住宅中,这无疑是一个趋势。
这一比拼在上清板块表现得淋漓尽致。先是上第MOMA,整合了一系列高效保温隔热建筑围护结构的基础上,上第MOMA采用欧洲完全成熟的建筑物理科技系统,实现住宅内部的恒湿恒温、新风置换。紧接着The House当仁不让,打造出了具有18项前沿技术系统,20项应用技术系统的产品。经过中国建筑科学研究院的评估,The House国际花园的住宅性能指标达到了国家AAA级,住宅节能指标达到80%,远超国家标准(50%)和北京市标准(65%)。同一区域的清河新城,也非常关注住宅科技,采用了金属铝建筑外墙、地源热泵等创新技术。科技比拼已经成为2006年住宅的热点。
小户型促产品迈向精细化
由于“国15条”的影响已经在2006年得到显现,进入2007年,影响将会更加明显。小户型产品将大面积占据住宅开发市场。因此,中原地产预测,2007年,产品在设计上走向精细化。小户型数量的要求,也让塔楼产品抬头。有了小户型的参与,产品类型将更加丰富。
产品向精细化发展
“国15条”的影响将在明年逐渐显现出来,住宅结构的调整政策影响主要表现在两个方面:一是从市场方面看,在2006年调整过关的产品以及2007年的新供应量同步上市,90平方米以下小户型集中供应,住宅产品的同质化难以避免,激烈的市场竞争势必会带来产品的竞争升级,在虚无夸大的“风格”和“生活”概念逐渐丧失公信力的时候,开发商将不得不将注意力集中在与消费者息息相关的产品舒适度和物业的服务质量上来,市场有望进入精细产品时代。二是从产品自身而言,其变化不仅表现在面积的变化,还表现在建筑形态、居室空间的变化发展,甚至对建筑节能会提出一定的要求以满足住宅的适居性。
★塔楼地位有望回升
目前在住宅市场多以一梯两户、南北通透的板楼为主,这种格局最大的好处就是能最大限度地满足居住者对采光和通风的需要,但难以满足节能省地的需要。因此,当“90/70”执行中小套型面积的住宅成为市场主流时,一梯两户的楼层板楼很可能将被一梯多户所取代,板楼在住宅建筑中的主导地位也将让位于塔楼及板塔结合等建筑模式,这才能保证得房率和节能省地两方面的需要,满足中等收入的需求。
★产品类型丰富
建筑户型的变化最根本的原因还是来自建筑空间功能的细致性和消费客群的不断细分。受宏观调控的影响,小户型的消费层面也在不断扩增,将从原有的纯过渡性居住的青年一族,逐步发展成涵盖社会多个层面的多目的性消费,单一的居住模式将被彻底改变。厅室合一的“solo”,经济实用的一居室,精装小豪宅,甚或专为SOHO人士打造的商务套房等满足不同层面的小户型都将表现不俗。另外,在居室和面积的组合方面,每一个新概念的提出都将使小户型设计更合理,更人性化,85平方米可以做到三室两厅,两室两厅的布局在65平方米的面积内可以做得五脏俱全都不再是难以置信的事,住宅形式也千变万化,空间布局也将不拘一格。