近来不少贷款买房的市民都在关注还贷的问题，12月22日15：00多，记者在天津市解放北路的建设银行和平支行内看到，前来办理退还抵押物的客户排起了长队，大约50多人，两个工作人员忙得不可开交。据工作人员说，往常每周二和周五退还抵押物的日子，办理手续的只有20人左右，进入12月后的这两周，每逢周二和周五都会有两倍多的贷款买房者前来办理退还抵押物手续。和去年年底出现的提前还款高峰相比，今年来的市民稍微多了些，由于今年10月前已出现的一轮提前还款高峰，分流了部分客户，因此12月并未出现预期的“超火”现象。

　　贷款买房对市民来说是件大事，如果提前还款，究竟选择哪种方式比较好，很多人也并不清楚。为此，记者求助银行部门的理财专家，给您提出合理化建议。

　　提前还贷“秘诀”五种还贷方式供您选

　　目前银行的主要还贷方式有：一次性还清；月供不变，压缩期限；减少月供，保持还款期限；月供、期限双减；增加月供，缩短期限。为了让复杂的还贷方式更加简明直观，我们给您举一个实例，利率执行方法按2007年1月1日后，基准利率6.84%再打8.5折计算，即按照明年实际执行利率5.814%统一计算，为您还贷提供参考。

　　如：方先生贷款50万元购买了一套房产，期限为20年，每月还款3529元，已还款5年，目前已还本金76813元，尚余贷款423187元，剩余贷款期限15年，还款方式为等额本息，可享受优惠利率。如果方先生全部还清贷款余额，可节省剩余贷款利息211981元。在提前部分还款的情况下，还有四种不同的还款方式。

　　1、月供基本不变压缩期限：部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这样，方先生提前还款10万元之后，每月还款3536元，与原来每月还款额基本相当，这样大约可提前59个月还完，节省利息共计107284元。2、不缩期月供减少：部分提前还款，保持还款期限不变，将每月还款额减少。这样，提前还款10万元之后，剩余贷款仍按15年来还清，每月需还款2695元，比原来减少近900元负担。总共节省利息50092元。3、月供减少期限减少：部分提前还款，将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。比如贷款期限减少36个月，由原来的15年缩短至12年，月还款额从原来的3529元减至3123元，每月减轻月供压力400元左右，总共可节省利息85485元。4、月供增加期限减少：为将还款期限缩短，增加月供额。比如还款期限缩短7年，那么月还款额将由原来的3529元增至4218元，可节省利息共计130247元。

　　特别提醒

　　办理提前还款手续需预约。贷款人提前一次性还清贷款后，银行会出具证明，借款人拿着银行开具的贷款结清证明，到房产管理部门的抵押科办理撤销抵押物登记手续。此外，提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款的房屋保险合同此时也提前终止。借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司退还未到期的保险费。

　　非恶意逾期基本都能享八五折利率

　　贷款利率上调，因为担心市民贷款热情被打击，从而影响银行的房贷市场，各银行在央行“上限放开，实行下限管理”的政策下，纷纷出台优惠政策，其中对无拖欠贷款记录、能按期还款、信用记录好的客户执行下浮利率或基准利率，下浮的幅度则从0.9倍到0.85倍不等。记者以普通贷款人的身份咨询了本市多家银行，得知对于享受下限利率的门槛，各行略有不同。

　　建行对于老客户的下限利率没有统一规定，根据客户还款的具体情况具体分析。

　　商行同样也是从客户还款能力包括信用记录等方面考虑下限利率幅度，如果客户1年内连续三次出现逾期未还的情况，可能会难以享受8.5折优惠。

　　招行对于1年内逾期两次或在年底前仍有逾期未还记录的客户，难以给予下限利率优惠。

　　交行和浦发对于已享受9折的老客户，只要在2006年年底前没有逾期不还记录的，基本都给予8.5折优惠。

　　深发展的老客户从今年10月份开始已经基本都按照新利率的8.5折还款。

　　工行表示，如果客户还贷款出现连续三次、累计六次不良信用记录，则不能享受8.5折优惠。

　　光大的工作人员表示，有连续三次、累计六次不良信用记录的将不予再次贷款，而对于还贷过程中非恶意逾期的客户，只要出示非恶意逾期证明，基本都可享受8.5折优惠。