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从“国八条”到“国六条”,从土地政策调控到金融政策调控,地产市场正在经历着洗礼与锤炼。大浪淘沙,明天的天津楼市将何去何从?是由“白天转入黑夜”,还是让“白天更长、更明亮”?记者就这些问题采访了几位房地产业内人士,他们对天津楼市的未来发表了自己的看法。
滨海供需结构性矛盾凸显
——上海新连康投资顾问有限公司企划主管应晓燕
上海房地产市场在宏观调控政策的影响下,近期出现了一些变化。中环与外环之间的一些楼盘,价格开始出现回落。但两头的市场,即市中心的高档房和外环线以外的普通商品房,价格并没有出现波动。整体而言,并非像某些媒体报道的那样出现剧烈震荡。
和上海相比,天津受宏观调控政策的影响并不大。我们分析,这和天津整体的市场特点有关。整体而言,天津楼市投机性元素不多,大部分百姓购房都是以自住为主。而且随着二手房、经济适用房、廉租房等各种市场的逐步完善,天津楼市梯级消费已经逐步形成,这有利于天津房地产市场长期健康稳定的发展。
具体到滨海新区而言,我认为还是有些问题需要引起重视的。目前,滨海新区房地产市场的供需结构矛盾日益凸显出来。通过我们的调查发现,目前开发区、保税区、塘沽区绝大多数在售的项目都以140至160平方米大户型为主打,瞄准的是以企业高层管理者、私营企业主等高收入者为主的目标客户。而实际上,当前滨海新区真正的购房主力,应该是那些企业中层管理人员、工作不久的公司白领等中等收入群体,他们需要的是90至100平方米中小户型。因此,滨海新区房地产市场供应的产品结构整体上都应该进行调整。
我们预计,明年这种状况将有望得到改善。今年滨海新区新上市的土地较多,将会在明年转化成现实供应。开发商应该会注意到现在市场中的新变化,主动对产品结构进行调整。
明年楼市外扩速度将加快
——天津万科新湖置业有限公司销售部副经理徐欣
对于品牌开发商而言,宏观调控反而是一件好事。万科已经经历了多次国家的宏观调控,因此不论出台什么调控政策,万科都不会受什么影响,依然会按照我们的战略发展规划前进。今年,万科已经基本完成了在天津东、南、西、滨海的战略布局。明年,万科在天津的开发力度还将加大。
从大势发展上看,天津楼市明年不会出现大的波动,但有一点变化值得注意,那就是城区外扩将不可避免。从近期土地交易情况分析,明年新上市的楼盘将集中于外环线周边,甚至外环线以外。其实这种市区、郊区相结合的楼市布局,是一线城市房地产市场的典型特点。房地产开发的向外扩张,表明天津正在由二线城市向一线城市转变。当然,这也需要政府在郊区的市政配套方面加快建设步伐。
具体到东丽湖·万科城这个项目,万科的想法是要将之打造成一个小城镇。目前,在国家对天津的重新定位中,天津被定位于北方经济中心,滨海作为天津的一个经济发展龙头,东丽湖正位于这条市区通往滨海的经济走廊的中心点上。而且,空客A320组装线落户于空港物流加工区,东丽湖周边的产业布局日臻完善。作为一个200万平方米的大项目,东丽湖·万科城正在由一个单纯针对度假型需求而建设的别墅项目向一个综合型小城镇转变,这里将会形成一个以新都市主义为开发理念,服务于周边空港物流区、开发区西区、空客组装厂等配套集聚的居住组团。
户型调整将成为新趋势
——金地集团天津地产公司总经理郝一斌
和上海等城市相比,天津楼市的炒家相对较少,大多数买家置业用来自住。一些楼盘的前期炒家利用信息不对称关系赚得一笔再转手,接手的买家也多为自住,不像有些城市的楼盘几经转手都是在不同炒家手中,因此也不存在“击鼓传花”所带来的危害。因此,国家宏观调控对天津市场的影响相对来讲要小一些。
但是,由于出台了“90平方米户型要占到市场70%”的新规定,因此在户型设计方面,明年天津楼市将会出现一些新的变化。受采光、朝向等因素的影响,目前天津市场中流行的薄板住宅做小户型难度很大。相比之下,高层塔楼由于没有南北通透的限制,户型进深可以做得较小,小户型设计起来也比较容易。而且在新政出台后做规划的一些项目,明年都会陆续上市,类似产品的供应量将会增加,将有望使市场中存在许久的供需结构性矛盾得到有效缓解,开发商将不得不把更多的精力放在户型创新上,设计出既符合规定又适合市场需求的小户型产品。
对天津楼市影响深远
——南开大学经济学博士、地产专家刘玉录
本次国家打出的调控“组合拳”力度空前,和去年相比有三点不同。
首先,九部委出台的《意见》指出:“引导和促进房地产业持续稳定健康发展,有利于保持国民经济平稳较快增长,有利于满足广大群众的基本住房消费需求,有利于实现全面建设小康社会的目标”。说明本次出台的调控政策已经超出房地产产业范畴,上升到建设和谐社会的高度。其次,去年发布政策的是七部委,今年增加了统计局和监察部。增加统计局是为了解决市场信息不对称问题,增加监察部则是为了对去年以来各地落实中央各项调控政策的情况进行一次集中检查。这表明国家落实政策的决心和力度。再次,和去年相比更加具体化,比如贷款首付比例调至三成、新项目90平方米以下户型要占70%、各地住房建设规划要在今年9月底前向社会公布等都具有很强的可操作性。
此次“国九条”出台,对天津房地产市场必然会有长远影响。此次出台的15条详细政策“杀伤力”很大。5月29日公布,6月1日就开始正式实施,时间限制严格,天津落实政策细则也陆续公布。对百姓而言,最大影响在于预期。比如购买商品房5年内转手全额缴纳营业税的规定,可能会迫使一部分目的不明确的购房者今后买房更趋理性,将一部分不迫切的购房需求退后。反应到市场上,就是稀释当前过热的市场需求,开发商所要面对的销售压力将会加大,迫使开发商减慢开发节奏,提升项目品质,加大品牌建设力度,促进市场向深层次发展。
品牌开发商将获得发展良机
——天津市新创置业有限公司执行总经理贺喜
在土地购置、房产开发等方面,新政规定得非常严格,对开发商转型、开发定位将产生重大影响。特别是“今年6月1日起新审批、新开工的商品住房套内建筑面积90平方米以下户型(含经济适用住房)所占比重必须占到项目总面积70%以上”一条,对开发商而言比较狠。新政虽可以缓解市场对小户型的需求,后期大量中小户型集中上市,很可能又会引发新的结构矛盾,抑制改善性需求。同时,新政很有可能导致户型设计倒退,因为目前市场中流行的短板楼很难把两室户型做到90平方米以下,除非改成塔式高层。
不过,对于品牌开发商而言,新政却并非一件坏事。在房价上涨过快的情况下,行业将难以通过优胜劣汰获得进步,优秀企业也难以脱颖而出,这不利于行业的健康发展。而新政的出台将拉长楼盘销售周期,企业资金回收速度放缓,促进开发企业进一步洗牌。企业应及时对新政策做出积极反应,调整策略,适应市场的变化。这是一个适者生存的时代,企业要学会适应环境,而不是去改变环境。随着行业规范程度的进一步提高,行业整合也将加速,部分企业将退出市场,而优秀企业将获得近十年来少有的发展机会。
宏观大势为天津楼市提供有力支撑
——天津宇轩投资公司总经理石伟廷
房地产行业作为宏观经济重要组成部分,跟整体宏观经济的走向有一个连带的关系。滨海新区提升到国家宏观经济战略新的高度,天津市新的城市定位是做北方的经济中心,天津已经迎来非常好的发展机遇,目前正处在一个非常良好的预期起点上。从具体角度上看,天津滨海新区的建设,天津市区的改造投入,海河改造,快速路、地铁交通的建设等等,都对房地产有一个影响,有一个长期有力的支持。我个人对滨海新区、对天津城市的发展是比较乐观的。
天津市的房价,从宇轩顾问来看是基本稳定健康的。几个数据显示,去年四季度和今年一季度比较,房价是持平的,涨幅在3%之内。如果拿今年一季度和去年一季度比较,房价会有一个接近30%的涨幅。但是这样的涨幅在大的经济发展背景下,我们认为是正常的趋势,因为天津市整体的经济发展也好,还是经济前景也好,和这样的增长速度是匹配的。
另外谈到外来人口,现在天津市外来人口和北京、上海城市比起来还是有差距的,但是从发展来看,2006年天津新增外来人口210万,滨海新区外来人口会在未来五年之内翻番。这样的人才流动肯定是高素质人才,我想这对拉升天津市房地产整体市场的品质会有一个帮助。另外,天津市经济发展定位在北方经济龙头的地位,天津不是孤立的,会和北京、和河北省和环渤海发展有关系。在交通上,会很快拉近和这些区域经济上的关联性。
投资性需求将被抑制
——万科金域蓝湾项目经理黄静
对于不同类型的开发商而言,新政的影响各不相同。对商业地产和工业地产的开发商而言,新政的影响可能很小。对住宅类开发商而言,中小型开发商实力有限,面临被市场淘汰的困境。但是,对大型房地产开发商而言,尤其是注重开发环节的外资开发商而言,这是一个巨大的市场机遇,他们可以凭借资金实力、品牌和管理优势等,继续获得较大的市场份额。至于那些已拥有土地储备的开发商,新政并不会对企业的发展构成“伤筋动骨”的打击。
从本质上看,本次国家宏观调控很大程度上是要打击投机性炒房者对正常市场秩序的干扰。目前来看,天津的这方面泡沫要少一些。但应该关注的是,滨海地区的投资性购房有所抬头。按照通常标准,一个投资比例超过20%的市场就已经相对比较危险了,而开发区去年的比例一直是30%以上,塘沽区也达到了25%。很多外地人来滨海,买房都是为了投资。这种市场需求也引导开发商将关注的目光集中在大户型、高档房上面。这不应是天津房地产市场发展的方向。因此,万科在开发区做的第一个项目金域蓝湾,并不想将投资客当作目标客户,而是想做得更纯粹一些,更适合居住一些。比如在户型设计上,更多的是以110至140平方米的两室、三室为主,不过大也不过小,符合自住市场的主流需求。