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因不属善意取得——买房的市民老郭,不仅赔进房款,还被法院判决腾房
老郭三年前买了个回迁房,没想到却把自己卷入一场诉讼当中,最后是“赔”了买房款还须腾房。怎么会出现这种情况?这可真是应了那句老话——贪小便宜吃大亏。
骗子卖房:获刑十一年
2000年10月26日,秦某居住的沈阳大东区一处房子动迁。为了在回迁时能弄个好楼层,他开始四处托人。不久,秦某听说一个半生不熟的朋友王建民很有能耐,能办这件事,就主动找到对方。王建民爽快地答应帮忙。于是,秦某便将回迁房的相关手续交付给王建民,托他调房。但老秦万万没想到,王建民是个骗子——他帮人的目的,是要偷着卖房。
2002年5月,王建民在没有通过老秦的许可下,偷偷将回迁手续转卖给王某。事后,王建民因诈骗秦某房票获赃款8万元等诈骗行为,于2005年9月被法院判处有期徒刑11年,并处罚金2万元,剥夺政治权利2年。
房贩倒房:买房人入住
王建民偷卖房并没有经过原房主同意,那么房子能卖出去吗?正常情况下,应该不能。但这房子的确卖出去了——因为房子实在是太便宜了,建筑面积51平方米的房屋才卖7.5万元。
买房的王某是个房贩子,他买房的目的就是为了倒房,赚取中间的差价。虽然王某知道该房产不是王建民的,而动迁手续上的原房主秦某本人又没有到场。可面对低价房的诱惑,王某宁愿相信王建民就是秦某卖房的合法委托人。王某最终选择了冒险买房,并与王建民达成转让房产协议。
2003年10月16日,王某以10.5万元的价格又将房子卖给了老郭。双方约定,由于该房为回迁房,原房主不能到场,由王某代签字,如有纠纷,造成损失由王某负全部责任。2003年10月31日,王某在办理了准住通知单后,老郭进住该房。老郭还以为捡了个便宜,没想到却惹来一场官司。
法院判决:买房人腾房
眼见房子回迁日期到了,邻居都有回迁的了,可是王建民还没有办好要楼层的事,房主老秦心里开始嘀咕起来。老秦到动迁办一查,结果让他大吃一惊,自己的房子怎么变成别人的了,而且已经入住。这时老秦才恍然大悟——王建民是个骗子。秦某把王建民送进了监狱,同时也把买房人老郭告上法庭,要求确认买房合同无效,并要求老郭腾房。
原审法院认为,本案王建民擅自处理秦某财产的行为,属于欺诈及超越代理权的行为。而王某从王建民处取得秦某房产,其亦存在过失,即其没有理由相信王建民是该房产的所有人及对该房产的转让享有代理权,故王建民与王某的转让房产的行为应属无效。
王某基于无效民事行为占有秦某财产进而与老郭达成房屋转让合同,因老郭也是在知晓该房产系秦某所有且未到场的情况下,与王某达成房屋转让合同,其亦有过错,故此合同亦属无效合同。法院判决王某与老郭签订的买房合同无效,老郭须将楼房交给秦某。市法院于近日作出维持原判的判决。
法官说法:不属善意取得
此案值得关注的是,一审宣判后,老郭上诉称,自己合法买房并已入住,应是善意取得人,受法律保护,不应该被判腾房。
主审此案的市法院法官认为,王某从骗子王建民手中购买回迁票,明知回迁票上署名为秦某,其在秦某本人未在场且王建民未提供任何委托等手续情况下与王建民进行交易,其未能尽到合理注意义务,存在过失,不构成善意取得,故双方买卖合同无效。王某基于无效行为所取得的财产,又转让给老郭,在此买卖活动中,老郭也明知该房的相关手续为秦某,不是王某的情况下,未尽到注意义务,仍与王某达成房屋转让合同,老郭存在过失。因此,老郭的该买房行为不构成善意取得。