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房屋30年产权销售与70年产权销售对国家经济影响的差异
房屋30年产权销售制度:
在房屋30年产权销售制度中,国家在出让了土地70年使用产权的同时,又通过银行购买了新建成房屋后40年的使用产权,相当于国家收入了土地前30年使用产权的土地出让金,但因为支付房屋后40年使用产权的资金中含有房屋建设的成本,因此整体看来,国家是支出大于收入。而支出资金的部分,相当于国家在建立30年后房地产市场的房屋储备(包括房屋所建位置的土地储备),国家并拥有对新建房屋的后40年使用产权。在30年后,国家每年可参考房产市场各方面的因素进行综合评估,重新订立当年产权到期房屋的后40年房屋产权价格,从而对房产市场起到宏观调控的效果,避免因房价涨幅过高或贬值过大所带来的社会不稳定因素。而房屋30年产权的销售价格也能有力的带动社会消费,扩大内需。
从30年产权销售制度的实施开始算起,第1年-―第30年期间内,国家每年的支出要大于收入部分。而支出的资金是用于购买新建成房屋的后40年使用产权。在第31年-―70年期间,由于国家可以出售每年到期房屋的后40年产权,因此国家每年的收入将大于支出的部分。当房屋过了70年的使用产权后需要重新建设时,则又开始了一个新的轮回。考虑到房屋价值在正常情况下应呈现出逐年递增的趋势,因此,30年后,房屋的后40年产权价值应明显高于30年前国家通过银行购买房屋后40年的使用产权价值所付出的资金。因而在70年的期间,国家在经济收入方面,除去出让土地70年使用产权的收入外,额外还增加了土地正常增值而带来的收益。而这部分收益将有利于国家对中、低收入群体实施政策补贴,缩小社会贫富差距。
对于30年产权到期后的房屋,国家在进行综合评估后,对于质量较好,与周围环境相协调,并可满足再居住40年的房屋可以选择重新订价出售。而对于房屋质量较差的;或所处位置与周围的环境不太协调的;或不符合该区域未来发展规划的;或有可能未到70年就需要拆迁重建的房屋,则可选择只租不卖的方式,以利于今后房屋的拆迁重建。尽可能避了在今后拆迁重建时因产权纠纷,拆迁补偿纠纷而引起的社会不稳定因素,并在宏观上提高了社会房屋整体使用效率。有利于和谐社会、节约型社会的建设。
房屋70年产权销售制度
在房屋70年产权销售制度中,国家一次性出让土地70年的使用权,并获得一次性的资金收入。在70年内,无法获得因土地正常增值而产生的收益(这部分大多由高收入的购房者获得)。在70年内,国家无权变更出让土地的用途,如因某种因素确需拆迁重建时,则要向使用权未到期的购房者进行经济补偿,考虑到房屋的正常增值,该补偿费用可能远大于购房者(大多是高收入者)当初的购买支出,还容易造成产权纠纷,拆迁补偿纠纷等,引发社会不稳定因素。在70年内,由于现有土地资源越来越少,国家将不得不开发新的土地资源(通常是农业用地)以满足市场的需求,而造成整体土地储备的下降。特别是城市繁华地区,随着土地的不断转让,将很快面临无地可卖的局面。在70年内,由于国家没有房源及房源所处位置的土地储备,无法对房地产市场进行有效的宏观调控,而房价的持续增高,将限制居民的消费,降低社会内需。在房屋70年产权到期后,由于目前国家法律并未明确规定到期后房屋需重建时的补偿标准,而又没有相应的房源储备,因此将面临不可预测的社会风险,易形成社会上的不稳定因素。