|
||||
《物权法》的草拟过程一直备受关注,住宅用地满70年后到底该怎么办也是备受关注的焦点之一。日前,又有消息称,对住宅用地满70年续费的条款被删,那么删除这一条款到底有怎样的合理性?70年后的房子到底该如何续期?
关于建设用地使用权的续期问题,《物权法(草案)》五次审议稿规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。“建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。”然而,住宅建设用地续期后,住户还要支付土地使用费,这样规定是否合理?全国人大法律委员会研究认为,这一问题需慎重对待,目前以不作规定为宜。因此,70年后的房子自动续费的条款被删。
这一条款被删具有一定的合理性。房子是大多数老百姓一生中最大的消费开支,所以,70年期满后到底要不要续费,或者怎样续费一定要慎重对待,这是一个很现实但也很复杂的问题。不过,删除这一条款可能与开征物业税有关。对房产来说,早晚要征收物业税,而征收物业税必须明确产权,进行土地制度改革,如果70年后续费条款存在于《物权法(草案)》中,势必会对下一步开征物业税和进行土地制度改革带来制约和影响。因为从目前来说,物业税该如何征收,住宅用地70年后到底要不要续交土地使用费,都一时难以拿出妥善的解决办法,所以,在这种情况下,贸然将相关规定收进《物权法》中,将来可能要面临修改刚出台的《物权法》的窘境。在指定《物权法》的时候,我们必须具有长远眼光,以免为未来造成不必要的麻烦。
那么,删除住宅用地70年后续费这条,是否意味着住宅用地70年到期后就不用支付费用,而可以一直使用下去了呢?然而,问题仍然存在。因为土地属于国家所有,转让给消费者的只是房屋的使用权,一直使用下去显然不可能。同时,相关法律也给出了具体规定,《土地管理法》第54条,对建设用地通过划拨和出让方式取得做出了明确界定,按照此规定,普通住宅用地只能由出让方式取得,既然出让取得,就必然有出让使用年限。那么,70年后到底该怎么办?如果还要交费的话,其费用又该如何计算,如何规定?都是悬而未决的问题。
同时,70年代的住宅用地自动续期后,即使交纳了土地出让金,也不排除收回土地的可能性。因为,《物权法(草案)》同时规定:“建设用地使用权人需要继续使用土地的,除因公共利益需要收回该土地的外,出让人应当同意。”也就是说,国家因“公共利益”可以收回土地。但公共利益如何界定,《物权法》草案没有给出答案。“公共利益”在不同领域内、不同情况下,其概念是不同的,且情况相当复杂。《物权法》是调整私法的法律,不宜同时也难以对各种公共利益作出统一规定。然而这正是公众最为担心的问题,担心行政机关滥用公共利益的名义与民争利。同样令人遗憾的是国家收回土地对土地使用人和地上物所有人如何补偿未做明确规定。是按照市场价值补偿还是政策性补偿,这些都是公众关注的问题。现行的《土地管理法》第58条仅仅规定了适当补偿。
所以,70年后的住宅用地自动续期后还会采取什么样的配套措施,再次成为大家关注的焦点。同时,70年后到底要不要交土地使用费,如果交,该如何交?如果不交,又该如何办?成为未来不得不面对的问题。随着物业税的征收、土地制度的改革,这个问题将有望得到解决,届时,其解决方案也要根据社会经济发展水平而定。
作者简介
徐鸿雁:天津击水律师事务所律师,曾经在房管部门工作多年,擅长房地产纠纷、合同纠纷等案件,曾经代理过物业管理纠纷,商品房买卖合同纠纷,并在房地产开发公司从事法律服务工作多年。