|
||||
众多地产大鳄逐鹿滨海,在楼市低迷的今天滨海新区的楼市依旧火热,这使得众多置业者将眼光投向该区域,位于开发区的楼盘更是高档房云集,且个个宣称品质不俗。
高品质,是房地产市场发展的方向,也是开发商和购房人共同追求的目标。如今,市场上打“高品质”旗号的楼盘不在少数。那么,是否每个楼盘的品质都如宣称的那么高呢?
本期栏目主人公即选定了位于开发区一大街的某“高档”楼盘,作为《楼市》杂志的忠实读者,赵先生特意邀请本刊记者一同前往,一是可以给他在看房过程中提供参考意见,二来为同样想在开发区置业的同道中人提供借鉴范本。
赵先生,年近不惑,经过多年的奋斗,终于在工作中取得了一番成就。赵先生现为塘沽港务局某处处长,而且由于在工作中表现出色,很有可能于近期再次晋升。如今,收入颇丰的赵先生想要在开发区二次置业,一来可以改善居所,二来如若房子升值迅速,也可以转手获得丰厚的收益。
近期,他东奔西走看了很多楼盘,却仍未实现他的购房梦。“功夫不负有心人”,前几日他听同事说开发区一大街某楼盘,不仅品质好,而且环境也相当不错;11月20日上午,记者便跟随购房人前往售楼处,探究这高档楼盘是否真的实至名归。
(特别说明:为尊重购房人的隐私权,本栏目人物姓名均为化名)
[时间:9:08] [心情;★★★★☆]
周边环境优越生活品质升级
记者和赵先生约在轻轨市民广场站相见。他身着一套剪裁合体的灰色西装,睿智的眼睛上佩戴着一副钛合金银边眼镜,加上身上散发出的淡淡古龙水味道,一个成功人士的形象跃然映入记者眼帘。
经过短暂交流,记者得知赵先生并非土生土长的本地人,来到滨海近十年,由于工作繁忙且经常出差,所以对开发区的环境也不甚了解,赵先生本人十分注重生活品质,周边环境就显得尤为重要,由于时间尚早,且自驾车出行方便,所以在赵先生的建议下,我们首先对周边环境进行了一番实地考察。
驶过市民广场站,右拐弯东侧即是开发区第二体育场,两地距离很近,步行大概十几分钟即可到达。第二体育场场地宽敞,非常适合运动休闲以及晨练,这让喜爱运动的赵先生颇为欣喜。继续前行,途经城厢东路,片刻即到达了第三大街,第三大街路口的右侧即是心血管病医院、左侧为金融一条街,各大银行、邮局、证券交易所大都汇集于此。记者看了一下时间,距离出发仅仅用了十几分钟。
车子继续向右行驶,不一会儿,有名的泰达图书馆即映入眼帘,图书馆对面是泰达学院,周边的学术氛围相当浓厚,这一点也使赵先生对此地心生好感。赵先生说:“儿子马上就要上初中了,听说泰达图书馆名书汇集,且各科的辅导书籍也是一应俱全,最重要的是里面的学习、求知氛围很浓,要是以后就住在附近,相信对儿子的学习会有很大帮助。”(非说不可:购房纪实开办至今,去现场观看的楼盘也不在少数,周边配套如此齐全的项目还是第一个,经过询问得知,这里即是整个开发区的最繁华地段之一。)
只交谈片刻,车子已经行驶到了泰华路,在泰华路路口我们看见了久负盛名的泰丰公园,虽然已是初冬季节,园内树木上已挂满了红叶,但仍可想象春暖花开时节这里的繁茂,记者不禁感叹到:“想不到以工业著名的经济开发区居然还有一处如此美不胜收的地方。”
“没错,塘沽除了一个河滨公园就无其他去处,而河滨公园与我们住的地方也有段距离,且如今已是年久失修,里面的东西乏善可陈。如果住在这附近,天气好的话,周末可以全家人一起来野餐,春季还可以放风筝,这种生活是我一直向往的。”赵先生感慨地说。(非说不可:周边环境是置业者重点考虑的几大因素之一,周边配套齐全,会使业主生活起来很便利,而环境优美则无疑会使居住品质升级,在楼盘附近有一个如此美丽的休闲去处,实属难得。据说,泰丰公园为区政府斥巨资兴建的政府工程。)
专家马后炮
周边环境对楼盘举足轻重
“看不看楼看地段、掏不掏钱看户型”以及来自香港地产界的另一句名言;地段、地段、还是地段,似乎已经成为楼市的至理名言,也可以说是多年来内地地产界的金科玉律,但是,相对于消费者的生活质量而言,地段仅仅是一个外因作用,周边环境以及产品本身或者说户型才是其核心的要素。
人们在考虑购房时,首先想到的是生活在这个区域出行是否便利,更看重楼盘周边的交通环境和生态环境。房产有别于其他商品,人们购置房产不仅是为了居住,还希望让财产保值和增值。房产的保值和增值,更多有赖于周边环境的升值潜力。
据调查统计,建筑质量、交通便利性、周边环境是居民在购房过程中最为关注的三大因素,由此可见,周边环境对楼盘的重要性。地段之于房地产开发经营的重要性自然是毋庸置疑的,甚至把地段论作为早期房地产开发的第一要义也无可非议。不过,时至今日,把周边环境捧上“高位”,才是与时俱进,因为周边环境以及户型已成为首当其冲影响住宅健康指数的第一要素。
[时间:9:48] [心情:★★★★★]
售楼小姐描绘升值蓝图
重新返回售楼处,带着一份愉悦的心情我们走进了售楼大厅。见有人前来,一位售楼小姐赶忙过来迎接,问明是初次到访,售楼小姐赶忙向我们介绍起楼盘基本情况。售楼小姐熟练地向我们介绍了项目周边配套,由于之前已经实地考察过,所以对于她的介绍我们也都心中有数,但赵先生考虑到他置业的另一目的是想通过投资获得满意的利润回报,因此赵先生立刻向售楼小姐询问整个周边楼盘的价格状况。
“我想知道项目正式开盘的价格到底是多少?未来的增值空间有多大?”赵先生问道。
“开盘均价为6750元/平方米,不过楼层不同,价格略有浮动。”售楼小姐赶紧回答道,“您不用担心项目能否升值。相信您也了解到本项目地处开发区的轴心地带,周边配套相当齐全,且地处交通要道,随着滨海新区的进一步发展,估计后期开盘的楼座价格,有望突破8000元。”
看到赵先生有些置疑的眼光,售楼小姐补充到,“您应该了解,滨海新区的发展速度可谓一日千里,现在大量的外资和物流、货运公司移师开发区,随之而来的便是大量外地人员,这其中也不乏一些拥有一定经济能力的白领或高级蓝领,这些人群对住宅需求相当迫切,自然推动了区域房价的上涨。所以,对于投资性买家而言,现在购入房产应该是最佳时机。”(非说不可:以投资为目标的购房人,不能只听信销售人员对项目的“完美”描述,必须亲自了解楼盘所在区域的房价走势和二手房市场的情况,做到心中有数,方可真正放心。)
为了给业主提供切实的置业指导,记者特意对附近的楼盘进行了一番调查,结果显示区域的整体房价在7000元/平方米左右,比2005年同比价格上升了十几个百分点,且前几年兴建的一批商品房,如华鑫园、康馨花园等项目的二手房成交价达到7000元/平方米以上。而位于该项目附近的贻欣园,90平方米的两居租金在2500元/月左右,由于该项目要2008年8月才能入住,估计到那时的租金价格仍会上涨。
专家马后炮
如何确保房产升值?
投资型购房与自住型购房不同,投资型购房考虑更多的是房产的升值,因此投资型买家要特别关注以下几个因素。
第一,项目周边的二手房行情和租赁价格。这两个要素能真实反映区域的房价走势,因此投资型购房人在选择楼盘前,必须详细分析区域内的二手房行情和租赁价格,做到心中有数。
第二,项目的交通状况和周边配套。影响房产升值最显著的因素是地段,决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。因此,投资者要关注城市的规划和发展现状以及基本建设进展情况,以便寻找具有升值潜力的房产。另外,任何环境条件的改善都会使房产升值,所以投资型买家还要了解项目周边的配套能否促进项目的增值。
第三,物业管理和房屋品质。以投资为目的购买房产,更应注意物业管理水平。高质量的物管服务是项目未来保值升值的重要保证,所以,投资型买家在购房时,应将物业管理公司的资质、信誉和服务水平加以重点考虑。
此外,投资者在购买房屋时,要特别注意房屋的品质,对影响房屋品质比较敏感的因素,如布局、层高、建筑质量等,要重点考虑其抗“落伍”性。
[时间:10:30] [心情:★★★★☆]
冬季施工住房质量存隐患
对于以上了解的种种,赵先生颇感满意,由于目前延期交房的情况较为严重,所以对于该项目的施工进度赵先生也急于了解,售楼小姐对此作了简单的介绍,该项目于2006年春季开始动工,一直在施工作业中,预计2007年8月能正式入住。
听完售楼小姐的介绍,赵先生颇感疑惑,“水泥在冬季会因为天气寒冷而凝固,因此冬天一般都不进行施工,这个项目在冬季仍然作业,不怕会出现质量问题?”听到赵先生提出如此尖锐的问题,售楼小姐连忙解释道,“我们也是为了让业主能按时入住,所以在冬季依然进行施工,而且在水泥中特别添加了防冻剂,况且报告说今年是暖冬,即使在冬季施工也不会对房屋品质产生影响,所以您不必担心。”(非说不可:不少项目为了赶工程进度,选择在冬季依然施工,但由于北方冬季寒冷,即使添加了防冻剂,仍会影响房屋的质量,不少冬季施工的楼盘在入住后,会出现墙体开裂等质量问题。)
“听说添加防冻剂,会产生空气污染,从而影响居住者的身体健康。而且,2007年1月1日起就开始正式实行分户验收制度,你们不担心到入住验收时,会因空气质量不过关而遭到购房者的退房?”记者为了保证赵先生未来的居住质量对此问题继续追问。售楼小姐犹疑了片刻才回答到,“我们添加的防冻剂符合国家的建筑施工标准,要是出现了空气污染的问题,相信开发商也会作出合理的解决。”(非说不可:当空气污染的问题出现时,无论是开发商采取一些补救措施,还是业主将此问题对簿公堂获得赔偿,其最终结局都不是完美的。因为业主才是与房子最直接接触的人,对身体健康造成的伤害是任何补偿都不能取代的。)
专家马后炮
冬季施工隐患多多
冬季施工最大的问题有两方面,一方面是混凝土,一方面是钢筋。如果气温太低钢筋就面临热胀冷缩的问题,而混凝土也会产生冻裂,因此冬季施工会为房屋的质量带来危害。不少施工队在冬季施工时会添加防冻剂,虽然解决了混泥土冻裂的问题,但防冻剂却有可能造成室内氨气污染。由于建筑物里面的有害物质释放是一个漫长过程,如果没有采取有效的治理措施,这一危害将存在十几年甚至几十年。目前,业主验收住房主要是依据建设部颁发的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》。因此,当业主发现室内空气质量超标时,应通过法律手段来解决问题。
[时间:11:06] [心情:★★★☆☆]
承诺车位1:1,却不能写进合同?
除了工程进度以外,对于每天驱车出行的赵先生来说,车位配比也相当重要,“请问项目的车位配比情况如何?”赵先生问道。
“我们项目为业主准备了两层地下车库,车位配比达到了1:1,也就是一户一个车位。”
“那能不能将车位配比1:1这一点写进购房合同中呢?”赵先生接着问道。
“这个恐怕没法达到您的需求。”
“为什么呢?”赵先生对此很是疑惑。
“因为开发商没有这方面的交代,但这个问题请您放心,我们项目最近撤销了一栋楼,相当于减少了业主数量,这样一来,车位将更加充足。”
赵先生接着问:“那将来的车位是出租还是出售啊?”
“这个是需要您自行购买的。但具体价格我们这还不清楚。”(非说不可:车位纠纷,是小区纠纷的重点“雷区,”在这方面如果过于含糊,难免不会影响到未来社区的和谐。因此购房者要维护自己的切身利益,一定要在签合同前明确其相关内容,包括车位权属。)
专家马后炮
应将与车位相关细则写进合同
为了避免不必要的纠纷,购房者最好要求将车位细则写进合同。
购房者在签订购房预售合同时,如果车位是随房屋一并预购的,购房者与开发商应就车位的四至范围、车位号、预售面积、预售价款等情况在预售合同的补充中约定清楚,最好附有平面图。
购房者如果是先预购商品房再买车位的,则可与开发商另行签订预售合同,并在合同内注明预售商品房的项目名称、坐落地点等,该合同签订后要进行登记备案。
11:30分左右,在售楼小姐的陪同下我们走出了售楼大厅,回程的路上,赵先生表示由于该项目喜忧参半,对于是否最终在此地置业仍感觉举棋不定,他表示,准备再多参照几个附近的楼盘,看看哪个性价比更为合适再作定夺。