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11月13日,有消息称,建设部关于“大盘”的调研报告正在整理完善阶段,并将于近期上报高层。其中合理设计并控制土地一次性出让的规模,以提高土地使用效率或将成为未来土地审批的原则之一。随后的11月21日,《中国房地产报》报道,建设部和国土资源部都否认了将对大盘进行调控。
但不管怎样,大盘开发再次在业界引起关注。如果大盘开发真的遭遇限制,对于楼市,对于开发商、对于买房人,这个消息究竟意味着什么?对未来的楼市发展有什么样的影响?大盘开发的现状如何?以后又将是如何走势?
大盘开发将遭政策限制?
宏观调控的暴风骤雨似乎给土地市场以前所未有的打击,土地出让条件不断收紧,有关专家认为,此番在土地出让环节所实施的调控政策,效果最为明显。但目前针对土地的调控仍未停歇,近期又有消息称,土地一次性出让规模或将受控。
此消息一出,在业内引起不小的波澜。“土地出让规模的受控会影响到大盘开发,以后大盘开发会是如何走向?”有开发商产生了这样的困惑。“以后购房的选择面会不会只是小的社区,而非大社区?”购房者张先生对大盘情有独钟,不禁这样担忧到。
据了解,事情起源于今年7月,由建设部部署上海、广州、天津、重庆等7个城市结合本地房地产市场运行情况,形成了一份关于土地审批与住房房地产开发关系的调研报告。该调研报告明确提出,一次性大规模出让土地弊大于利。目前,该报告正在整理完善,随后将上报高层。
在这份报告中,建设部列举了“大盘”开发的种种弊端:规模过大,使土地供应转化为产品供应的周期拉长,削弱土地供应对调控市场供需的效果;“大盘”的规模效应容易造成区域住房价格的垄断,助长了土地投机行为,推动了房价地价的上涨;市政配套设施的相对不足,引发大量矛盾;开发风险较高。
然而,11月21日,《中国房地产报》报道,建设部和国土资源部都否认了将对大盘进行调控。对此,有业内专家认为,政府控制的应该是土地出让的总量以及城市规划控制,而不应该是单个出让地块大小的控制。作为房地产市场来说,房地产企业对市场变化的反应最灵敏,它们才最关心土地出让面积的大小。
而记者也于最近了解到,很多开发商面临着拿地困难的现实,甚至有外地品牌地产商进津不得不诚征土地合作伙伴,意欲与有土地储备的开发商联合开发。但是另一方面,不少开发商却有大量土地囤积,静待分期开发,而等待的时间往往是四五年,甚至十多年,也就是说,如果土地出让规模过大,就会使土地供应转化为产品供应的周期拉长,造成了土地的变相闲置,而住房市场却有效供给不足。在多种因素的影响下,未来土地出让规模大小如何,大盘开发将如何走势,成为业界关注的焦点。
大盘开发,魔鬼还是天使?
记者从市场了解到,大盘开发、造城运动一直热度不减。
对一些大开发商而言,大盘是彰显实力、掘取财富的领地,而大盘也往往处于热销态势,面对大盘的宣传攻势和规模效应,购房者往往对大盘趋之若骛。那么,大盘开发的现状如何?大盘开发的势头是不是仍会持续下去?
最近几年天津大宗地块出让确实颇为盛行。中新置地老城厢、阳光100国际新城、大地12城、东丽湖•万科城、天津湾、卫南洼……大盘项目不断涌现,城市外围的大盘项目更是呈现增多之势。不但如此,目前市场上的“超大盘”也不断出现,它们一般建筑面积上百万平方米,或者占地面积近千亩,甚至万亩。由于城市中心区的土地稀缺性使然,大盘往往出现在城郊地区。
港通(天津)置业有限公司总经理许志雄近日在他的博客上撰文说,大盘开发有较大的自由度和发挥空间,能保证产品品质的最优化设计,体现更完整的开发理念。对于开发商而言,规模化、集约化效应可以实现成本优化,提高产品的性价比,体现规模优势和规模效益,同时,大盘的影响力有利于营造企业品牌和物业品牌,通过前期效应为后期推广或其他品牌项目节约成本。
消费者李先生对大盘也有自己的一套理解。他说,他现在正在选房,比较喜欢大盘项目,“大盘一般都是一些大开发商在做,从产品的美育度方面来说,应该更值得信任。而且,在大的社区里生活,可以体验小生活大配套的享受,因为大盘通常配套齐全,从小区物业、会所、居委会,到商业、幼儿园、学校等一应俱全,在社区内就能享受完善的配套服务。”从李先生的神态中可以看出,他对大社区的居住充满了向往。
而从整个楼市分析,最受瞩目的往往是大盘项目。比如中新置地老城厢就一直备受关注,2004年,中新置地中标老城厢114公顷土地的开发权,除部分土地出让外,一直在分块、分阶段进行开发。
2006年初,中新集团推出后现代城项目,很快被抢购一空。此后,11号公馆也取得了良好的销售业绩。目前由中新置地投资有限公司开发的TOWN中堂城市别墅项目,以其大手笔和大气派受到市场的热烈追捧。此外,由中新华诚投资开发的城上城高档豪宅项目,也即将隆重上市。“未来老城厢地区将规划出一个‘新城’。”
不可否认,这一大盘开发项目,已经使老城厢的升值潜力飞速提升。
对此,天津市侨桥置业有限公司总经理洪志刚指出,做大盘所具有的优势不容忽视,目前很多大盘确实做成了精品,比如梅江湾,配套设施等方面都做得很好,堪称精品。
然而,大盘开发所可能出现的弊端也是我们不得不面对的问题。大盘不但开发周期过长,导致了土地的变相闲置,容易造成地区性房价垄断,而且会引起产品老化现象,因为产品的设计往往在开发初期阶段已经基本定型,而后期产品很可能会跟不上潮流。同时天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫也指出,因为大盘体量太大,往往是一边开发,一边规划,容易造成整体规划上的不协调。
北京万盛华彩地产投资咨询有限公司市场部经理谢海滨给出了进一步分析。最近,谢海滨在全国几个大中城市考察了多个项目,他说,因为大盘间接等同于体量大、占地广,所以占用资金多,而大盘的资金回笼周期相对较长,所以开发商的现金流压力比较大,在资金的压力下,很可能造成在建筑施工上的压力,一旦品控把握不好,结果就会事与愿违。同时,谢海滨认为对于大盘来说,社区管理则显得更为重要和关键,如果管理不好,大盘更容易滋生弊病。而大盘开发对配套设施提出了更高的要求,但是很多大盘处在城市边缘,配套相对滞后。
高层开发将成趋势
既然大盘有诸多利弊,那么大盘如此强劲的开发势头还会持续下去吗?卢卫指出,国家打算控制土地出让规模,并不是限制开发大盘,而是使土地出让达到合理的程度。同时,有业内人士也给出了相同的观点,他们说要杜绝的不是大盘开发,而是大宗拿地。
但是,卢卫指出:“虽然国家并不是意在限制开发大盘,但多大的开发商也不会像过去那样一次性拿那么大规模的土地了,而且,国家也不会供应那么大的地块了。”也就是说,因客观条件的限制,以后的大盘项目将会越来越少。事实正是如此,在天津土地交易中心网站上,从8月份以来的土地出让结果可看出,除了几宗10多万平方米的居住用地,其他成交的居住用地的面积都在10万平方米以下。
同时有专业人士预测,地块出让规模越来越小,而容积率会越来越高,所以高层住宅的逐渐普及也是未来的发展趋势。而据某权威机构的最新一期市场调查表明,自2003年起,市民对多层产品的需求逐年萎缩,已从2003年时的89%下降到目前的54.5%;而对高层、小高层的需求则稳步上升,接受比例从2003年时的3%,上升到目前的35%。
然而,土地出让规模的受限似乎让一些实力开发商的“大盘攻略”难以有施展的拳脚,不得不与中小开发商同台竞技。这无疑会引发房地产开发企业竞争的进一步加剧,从而打破现有大开发商的区域垄断。不难分析,不管是高层住宅的普及,还是区域垄断价格的被打破,都有利于进一步稳定房价。