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近年来,随着业主的维权意识逐渐增强,物业管理问题日益显现。记者从天津开发区法院了解到,受理的物业纠纷案件呈现逐年增长的趋势。
据开发区法院资料显示,2003年受理该类纠纷153件,2004年为138件,2005年为208件,2006年截至10月中旬为413件,呈迅速上升的趋势。案件所反映的问题中最突出的是:物业公司角色错位,将授权服务变为自主管理,擅自侵犯业主权利。物业公司将小区视为自己的物业,将业主视为被管理者。表现为要求购房者签订格式化的物业管理合同;擅自改变公共设施用途,将绿地变为停车场,值班室变为小卖部;扩大收费项目,肆意确定收费标准,收缴装修垃圾清洁费、拆改保证金、装修队安全保证金、工人出入门证押金;擅自开展业外经营,将物业用房或公共部分出租给经营者;账目不公开,没有审计和监督;出现纠纷,以停止服务、停水停电、不负责治安等威胁业主。
其次,开发商以物业公司作挡箭牌,与物业公司责权利不清,给业主维权造成混乱和障碍。房地产开发商将售房前宣传与承诺的落实,售后维修与服务等推给物业公司。如宣传达到的绿化率、小区内景观设置等达不到合同承诺,开发商答复说是物业没有进行绿化和小区景观设置,物业说是开发商没有留下足够的资金和土地;开发商与物业公司验房后,直接由物业公司会同购房者验收房屋,开发商不再出面验房;购房者不缴纳物业费不能领取入住钥匙;房屋出现质量问题开发商和物业公司均有同一人出面解决纠纷等。
业主在弱势情况下,拒缴物业费成为对抗物业公司和开发上的唯一手段。一方面物业公司在管理小区上处于强势地位,业主很难对抗;另一方面物业管理部门疏于监管、指导,业主反映问题渠道并不畅通。因此单独的业主只能以不缴纳物业费作为维护权利的途径,对开发商遗留下来的问题或物业管理质量差等表达不满。在示范效应下,一部分业主以“有人不缴,我就不缴”为理由,能拖就拖,能赖就赖,或者挖空心思,只要物业稍有瑕疵,就拒缴全部物业费用。
政府职能部门疏于管理,没有有力措施监督物业部门保障业主基本权利。由于管理部门虽担负“管理、指导、监督”职能,但缺乏明确的管理指标、办事规程、考核办法、惩戒措施,并不能实际发挥管理功效。如没有房地产管理部门的干预,单个业主很难知道小区入住率,从而很难成立业主委员会;但各业主要求查阅、审计物业费账目等要求很难实现,业主作为授权人的意志无从表达;业主不清楚应向哪个政府职能部门投诉问题,物业没有主动告知业主维权途径。
法院建议
针对案件的特点以及矛盾的焦点,开发区法院建议物业公司、开发商、业主、物业管理部门等四大主体之间要注意以下几点问题:首先,明确业主的物业权,建立业主委员会的权利保障机制;改物业“管理”合同为物业“服务”合同,增强物业公司的服务理念和市场意识,明确物业服务合同系业主授权委托物业公司进行服务的民事合同关系,规范物业公司的选聘、解聘程序;对房地产开发商与物业公司的接管验收、财产交接等程序作出规定,禁止开发商与前期物业公司人格混同;管理部门切实担负起监管职责,明确管理主体、管理机制、管理内容、管理标准等。