新的一年，新的轮回。预测全年的房价走势似乎成了房地产市场的必修科目。不知道有没有研究机构，把过去一年杭州透明售房网上每一天的交易均价串成一张“K线图”，如果有这样的图，显然已经不可能出现坐直升机迅猛上扬的迹象。习惯在岁末年初盛行的“泡沫”论，也没有袭击2007年的杭州楼市。但是最近频频有研究机构发布观点，认为中国在面对“人民币升值”、“房产‘绑架’银行”等宏观形势之时，要格外记取日本当年的房地产泡沫教训，避免重蹈覆辙。这些看起来很专业的分析，很容易让我们信服。

　　然而，也有一些非常了解日本房地产发展历史的专家认为，导致日本房地产泡沫破灭的主要原因既不是日元升值，也不是金融泡沫，而是日本政府在1991年制定的地价税以及稍后实施的定期租地权。据悉，日本的地价税是从1992年开始实施的，要义是无论地价上涨还是下跌，即使不进行交易，凡是土地持有者都必须向政府缴纳土地持有税。这等于加大了土地的持有成本。由于此前日本股市泡沫已在1990年初宣告破灭，人们对未来经济及资产价格前景持悲观态度，于是，加大的土地持有成本迅速演变成大企业减持房地产的力量，以至于地价持续下跌。

　　值得注意的是，日本实行的定期租地权不是70年，而是50年。这等于加快了土地的周转速度，并在一定时期内加大了土地供给，于是地价出现下跌。鉴于中国现行的住宅土地使用权为70年，大大超过一般的住宅使用寿命，因此，不会像日本那样因实行50年定期租地权而对增加土地供给构成实质性影响。另一方面，由于中国的住宅土地使用权是建立在公有或国有制基础上的，因此，即使在期满后，土地能否重新进入市场也是由政府决定的，很难出现在私有制下土地多头供给并充分受市场需求左右的情形。

　　当然，我们无意断言日本房地产泡沫教训肯定不适用于中国，但是，在吸取教训之前，应当首先明确什么是教训，而不能不加区分地把日本经济的所有消极现象都概括为教训。毫无疑问，不存在因果关系的现象，无论如何消极，都不足以构成教训。