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对于2007年的上海房地产市场而言,物业税将是关注重点之一,因为之前物业税这个词已经是频繁出现,并可能成为影响后市发展和房价的一个较为关键的因素,那么物业税究竟会给我们带来什么?
疑问一:究竟何为物业税?
不动产税又称物业税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。不动产税是拥有房屋所要交纳的税,属于持有税。在成熟的市场经济国家,不动产税一般是地方政府的财政支柱,所占比重高可达60%至70%,低的也不低于40%。不动产税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主力税种。
目前就我国物业税是实行统一税率还是累进税率,也是目前业内争议的焦点,特别是对豪宅和普通房屋是否实行差别税率的问题格外引人关注。
疑问二:影响市场成交量?
上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭认为,物业税有助于增加供应,或者说至少不会影响供应,对于需求则是具有鼓励和抑制的双重作用。杨红旭表示若按建设部刘志峰的说法,开始肯定是重点先对大户型开征物业税,而对于自住性的中小户型(极有可能以90平方米为分界线)或者暂时免征或者象征性的少征一点。如此一来,从需求上考量,物业税开征后的中短期内,并不会对市场需求产生明显的抑制。
上海富阳分析师顾俊表示,如果市场还是以自住需求为主,那么物业税不会对市场产生太大影响,即使是投资性房产,很多投资者现在仍然选择空关不抛售,说明他们还是希望得到一个长远投资收益,因此物业税对他们的影响也不会很大,但具体情况如何还需根据执行度和落实的情况而定。
不过二手市场的情况可能需要另当别论。美联物业交易管理部高级经理王磊表示,凡是额外增加税收的行为都会遏制市场整个交易的活跃程度,当时有一个购房退税,还有原来契税本来3%,但是针对个别房屋是1.5%,放开这个口子交易量大幅度攀升,所以税收是继法律之外另外一个非常有效的杠杆。如果是增加这个税收的话,肯定会对交易量产生一些影响。
疑问三:会导致房价下降?
那么物业税的征收是否会直接影响到房价导致房价下降呢?对此业内人士持有不同的观点。通常的看法是,物业税开征在理论上应该和调整土地出让金同时进行,而土地出让金原由开发商支付,是属于房价成本的一部分。而开征物业税后,土地出让金将减少或者取消,这将直接带动房价的降低。
据相关人士介绍,由于开征物业税,最直接的结果便是降低开发成本,导致房价下降。据估算,在目前的房价构成中,税费及开发商利润占到60%,建筑成本只有40%左右。一位普通购房者在购一套住房的过程中,有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳办法,以财产税的形式分期支付地租和税费,开发成本和房价均可大幅下降。
上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭也表示物业税将不会对供求关系产生明显作用。在成本降低和政策取向两个因素的作用下,整体房价将不可避免的有所下降,具体下降多少受很多因素牵制,但30%~40%的大幅下降将很难会出现。因为决定房价的因素大致有以下几个:供求关系是第一因素,政策取向是第二因素,产品成本构成是第三因素,产品质量是第四因素,开发商企业及项目品牌可归为第五因素,其他还有通货膨胀等因素。
另有一部分人则认为房价增长的快慢主要还是由市场供求关系决定的,当需求远远大于供给的时候,房价会自然而然地上涨。如果物业税出台造成房价下降,那么届时市场需求又将因此受到刺激,更多消费者会选择购买住房,这时房价又会出现攀升局面。
上海锦和房地产经纪有限公司常务副总经理蒋雷霆就表示,开征物业税只能从理论上降低房价,至于具体效果如何则很难说。举例来说,位于同一区域内的开发商拿地时间不同,土地增值部分就有多有少,当房子同时推出时,早拿地的开发商明显不会因为成本比拿地晚的开发商低就直接把房价降低很多,而是要依据市场价格来制定。换句话说,即使开发商减少了土地出让金的成本,但他们也不一定会把这部分成本让利给购房者。因此开征物业税的结果很可能是使开发商的利润更高,而购房者居住的成本更大。
疑问四:出现新的法律问题?
北京广盛律师事务所上海分所李礼认为,物业税的开征将有以下意义:首先是通过税费调节房地产开发、销售市场,从而起到平衡经济发展,达到控制过热现象的目的;其次可以有效控制商品房空置率,调整不合理的房价水平过度上升;第三更可以有效地推进现有住房资源的市场化流动,优化城市土地资源的配置结构,提高城市住房存量资源的利用效率。当然对于物业税李律师也有其展望及建议,比如实行税费的合并;对初次购买自住房产的购房人实行减免措施;对高档房地产开发项目有可能进行高税率征收;税率的等级对开发商而言会针对不同的项目规模征收、对购房人会针对普通住宅、商业、高档住宅分类征收。当然有可能就税负的问题比如如何合理避税、偷逃税的法律责任等问题都会成为开征之后的新课题,随着税费的整体增加,也会带动投资的整体走向。
友情指引:物业税解读
物业税的名词源于国外,世界各国对房地产的课税主要有三种情况,有的国家只征收转让房地产的行为税,以流转额为计税依据;有的国家对保有房地产课税,以房地产的评估值为计税依据;有的国家对转让房地产的收益课税,以所得额或收益额为计税依据。就我国而言,我们所说的物业税应该是属于第二种情况。
物业税的出台,将主要影响到产品成本,目前的房价包含了几十种税费,如果加上土地出让金,它们一起形成了很大部分的房价构成成本,而物业税的实质在于把这些税费均摊成70份(以住宅为例),由开发商的头上转移到小业主的头上,按年收费。这样,则产品成本将大幅降低,从而使房价下降。目前现阶段的政策取向也是抑制房价,但房价最终能否降下来最终还得看供求关系:随着开发成本的降低,应该说是降低了房地产开发的资金门槛,有利于吸引开发商扩大经营;而需求方面,在市场竞争和政策引导条件下,随着产品成本的明显下降,房价也会有所下调,这会刺激部分中等收入者(尤其积蓄较少但收入并不低的年轻人)加入购房行列,虽然物业持有成本上升,但其性质类似于按揭贷款对住宅消费的推动作用。另一方面,物业税大大增加了保有成本,而且最终必然实行累进税,越是大户型、越是豪宅其率税越高,这样无疑会打击房地产投机、投资需求,也会在一定程度上抑制大户型的自住性需求。