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外资热从2006年起就是中国房地产的一个热点话题。而随着滨海新区的逐渐升温,“到天津去淘金”更是成为众多外资的口头禅。两个月前外资顾问机构的集中进入,似乎已经向我们发出了一个信号,果然近日风闻不少外资巨头已经加快了考察的步伐。
外资对天津发展所能起到的强大推动作用毋庸置疑,但在这种汹汹来势下,我们不禁要问,天津是否已经做好了准备?
未来三年翻倍增长
世邦威理仕提供的数据显示,2006年仅上半年外资在中国境内不动产的投资就达到了14.4亿,比2005年同期增长了75%,比2005年全年增长了15%。而这种增长趋势在2007年还将延续。业内人士分析,在这些增长中,天津将会有较为突出的表现。
据了解,在2006年上半年,外资在中国境内的投资主要集中在北京、上海和广州地区,所占比例分别为49%、45%和5%,而其他城市投资只占到1%。虽然目前在天津已有ING基金、GIC、仁恒、吉宝,以及有克罗尼背景的扬子基金等外资进入,但空白点还很大。在2006年天津城市定位进一步明确后,随着京沪市场的逐渐饱和,以及两地政策限制的加大,无疑将有一大部分外资把目光转向天津。而天津的许多物业形态开处在发展的初级阶段,拥有巨大的开发和增值空间。同时21世纪不动产天津区域分部总经理崔晶雪认为,滨海新区的开发开放同样是一个吸引点,从吸引外资的角度来讲,受益的将是整个天津市。
据了解,目前外资进驻中国境内投资主要有三种方式:第一是直接购买收益性地产的现成产品或半成品,采用此类操作方式的外资多是各类基金。第二是购买土地进行直接开发。如新加坡的仁恒在海河沿岸的项目、吉宝集团下属惠生置业在汉沽的海滨高尔夫庄园等。第三是通过购买境内企业或是境内企业开发的项目的股权,间接进行投资。
如ING基金1.37亿元收购金地天津注册资本51%股权,用以开发金地·格林世界项目,首创与新加坡GIC的“联姻”等等。
据业内人士透露,从去年10月份以来,一些投资顾问行平均每周都会接待一批外资客户来津考察项目,其中包括摩根斯坦利、花旗、Goldman、克罗尼等国际投资巨头,就连麦格理也有意杀回。仲量联行天董事总经理MichaelT.Hart预测,2007年天津市场上外资购买的收益性物业至少会增加3到5个。世邦威理仕天津董事总经理尹宝军也认为,在未来的两到三年内,外资在津不动产投资总额会呈现翻倍增长的趋势。
收益性物业是投资重点
虽然住宅仍然是老外最喜欢的物业形态———运作周期与基金最相符、风险小、回报稳定,但由于中国开发商在住宅开发方面已经达到了较高水平,且有去年出台的“171号文件”的限制,直接进入住宅开发领域相对较难,且从老外的经验来看,其实运营的回报率才是最高的回报。因此2007年除有部分外资仍通过对国内企业参股、项目参股注资外,外资进入天津将以收益性地产投资为主,即加大对商业、写字楼、酒店、服务式公寓及工业地产的投入。
据尹宝军介绍,对于外资来说,在这些物业方面,天津均有很大发挥空间。以服务式公寓为例,目前天津市真正的服务式公寓只有奥林匹克大厦、泰达国际公寓两家,以及国际大厦和金皇大厦的部分楼层,加上即将在近期入市的华厦国际公寓,供应量还是远远不够。并且,虽然这些服务式公寓的租金水平平均在20美金/平方米/月左右,与北京25美金/平方米/月的水平相去不远,但在设施先进程度和服务内容方面还有明显欠缺。再如酒店,目前天津五星级酒店只有4个,处于奇缺状态,即使在淡季,每家酒店的出租率也能达到70%-80%,一些五星级酒店由于开业时间较长,也处在设施亟待更新的时期。此外写字楼价格的倒挂、空港+海港的产业优势,都让老外们嗅到了机会。
值得一提的是,外资在直接收购收益性地产时,往往更倾向于选择一些所谓的不良资产,即已经封顶或接近封顶的烂尾楼,以相对低廉的价格买进,追加投资进行装修后长期持有。
三大关键点催动实际效应
虽说外资巨头已经来势汹涌,但在入津切入点的选择上还是相当谨慎的。“实际上现阶段的外资,还是明星效应远远大于实际效应”崔晶雪说。外资对目前天津的各方面环境还在小心翼翼地“试探”,是否能尽快地带来实际效应,主要要看以下三个方面:
第一,政策的明晰化。对于财大气粗的外资来说,其实“171号文件”并没有造成太大的负面影响,很多人认为,反而是地方政府的政策更为关键。由于大部分海外基金用的是中小投资者的钱,因此有时在考察项目时,风险控制甚至超越了赚钱而放在了考虑的首要位置。一方面,更多的外资希望看到更为明晰的政策细则,涉及到房地产物业的各个类型,如对商业地产、工业地产、写字楼的开发、销售的管理规定等。另一方面,政策对外资的限制应区别对待,崔晶雪指出,与住宅不同,收益性物业的成功往往需要大量资金和专业运营,这些方面正是外资擅长而本土企业缺乏的,因此应该鼓励外资,不应对外资进入这些领域做过多的限制。
第二,观念差异能否短期内缩小。首先是对赢利模式和赢利预期的理解的不同,即“利润”与“回报率”之争。目前天津大部分的收益性地产仍然以追求短期利润为最高目标,售价与成本之间的差价越高越好,因此往往造成产权分割。而外资更加看重长期回报率,通常以回报率为目标倒算更加适合长期市场运营的成本,包括时间成本、利息、风险成本等等诸多因素。因此即使在合作之初并不一定能达到市值,但长期回报却相对稳定。其次是心态问题,许多本土企业认为,外资的进入会抢夺了对项目的话语权和决策权,不利于企业对项目运营的把控。但事实上,很多进入的外资也仅仅是以投资商身份出现,并非以运营商自居,另外还要寻求专业的运营商或是顾问机构的合作,由他们负责运营。其实,无论是本土资本还是外资,随着市场成熟度的提高,这种细分都是更为专业有效的一种做法。对于外资来说,本土企业土地优势和文化优势必不可少,而对于本土企业来说,外资的巨额资金和先进的操作理念,也都是“缺宝儿”。
第三,操作习惯能否尽快相互适应。外资企业决策速度慢,是境内企业的普遍感觉,尤其是对于首次合作的伙伴,外资考察和决策期甚至会达到一年半到两年时间。在这一段时间内,有时会因为市场价格预期、政策环境等的变化,造成合作失败。据业内人士介绍,这主要是由于外资对于海外投资采取季度会议讨论的方式决策,且非常谨慎,造成了谈判周期的拉长。但目前许多外资也在慢慢改变某些操作习惯,提高考察和谈判效率。MichaelT.Hart还建议,双方在合作之前,就应在沟通和了解彼此操作习惯的基础上,充分考虑到时间、政策等因素带来的影响,以提高合作的成功几率。
何迈可
仲量联行天津董事总经理
投资者不断称他们想在中国投入更多的钱来运作,二线城市成为主要目标。鉴于天津有相当数量的人口和持续增长的消费能力。只要这一点继续保持增长,更多的以服务业为本的客户群会来到这个市场,这将会促进写字楼、酒店、和零售物业的发展,这将会使原本以住宅物业占主导的天津物业市场向更广更深发展。
关于滨海我不想冒昧进行评价,因为还没有足够具体的计划,但是天津还是炙手可热的,新开发区已经在被大量的新闻所报道。然而我们必须清楚,从来没有“建设它客户就会来”的先例。吸引开发商和公司来到这里或其它区域的是物业使用者强劲的需求基础和对投资商的良好利润回报,简单地划一块区域作为开发区仅仅是第一步,这也是现在我们和滨海新区所处的阶段。未来6个月将会看到投资的去向和该开发区的雏形。
崔晶雪
21世纪不动产天津区域分部执行董事
展望2007年,酒店和工业地产将成为新的亮点,外资的涌入将令我们瞠目,房地产企业的并购和重组将成为主流,商业地产难有作为,楼市和股市将比翼双飞。
境外资金和外地开发商将大量涌入天津参与房地产开发和物业收购,天津本土的房地产开发商将面临一轮新的重组和洗牌.土地交易市场将成为外地开发商竞争的舞台;
股市的繁荣和滨海新区的开发开放将进一步刺激第三产业的发展以及外资的进入,再加上外资银行允许经营人民币业务以及滨海新区金融改革政策的刺激,甲级写字楼租金将继续上涨,空置率将进一步下降;
由于前几年商业地产的大发展和未来更大量的商场供应,今年的大型商场的租金水平将很难提升,但由于城市的拆迁,街铺仍将供不应求,租金也将不断上涨;
国内超市将暂缓扩张,国外超市对物业的选择将更加广泛,要求将更加苛刻;大型商场和超市将面临新一轮的洗牌;
酒店及酒店式公寓价格将进一步上升,大部分星级酒店将在今年完成或开始升级改造,经济型酒店将更加迅猛地发展,选址的竞争将达到白热化;
由于工业土地的“招拍挂”政策的实施,工业地产租金将有较大幅度上涨,仓储物业的收购将成为焦点和亮点,基金在这方面的竞争将趋于白热化;
宏观调控仍将出台新的政策,但房价仍将继续上涨,且上涨幅度不会小于2006年;
但由于五年内商品房出售增加20%所得税的政策,租赁价格将持继走低,售价/租金比将超过250(现在220左右);
今年上半年,二手房中介将遭遇寒冬,社会信任危机将是一大障碍,谁能挺过去,谁将是最终的市场赢家。