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据不完全统计,2006年在津正式投资房地产项目开发的外地企业约有24家左右,比2004年翻了一倍多。对于这样的数字,外地开发商似乎并不满足。从2006年下半年开始,身边的外地开发商突然开始了新一轮的圈地忙,富力、中远、阳光100、仁恒等都有了新的土地储备;还未公开亮相,但已经在天津悄然拿地的外地开发商也为数不少,北京的金融街控股、国泰恒生,香港的六合置业、九龙电业都通过各种渠道进入了天津市场。有业内人士预计,2007年外地开发商在津的开发量将会达到全市开发量的40%左右。
仔细观察不难发现,随着越来越多外地开发商的鱼贯而入,京、沪、粤、港四大派系已悄然形成,成为2007年天津房地产市场上的新军团……
北京派系:
代表企业:万通、首创、北京金融街、中远、中新、国泰恒生。
性格关键词:玩儿文化、折腾、责任感。
北京卖房子是卖概念,业界的共识。每年在地产界的新观点,无论是犀锐、煽情还是引人发笑,一大半都出自北京房地产商的嘴里。他们善于在地产圈和文化圈交界的边缘游走,善于在政府、媒体和客户之间折腾。其实不妨深入去看,这些貌似做秀的行为,不仅给他们带来了可观的有形和无形的利益,而且反映的是北京地产商对整个社会发展的强烈参与意识和觉醒意识。没有文化意识,怎么有建外SOHO,怎么有万通那么多的社区活动?
取其精华:
提升企业文化素质。
杨泉
天津泰达万通房地产开发有限公司副总经理
没有太大的风险是外地开发商选择天津的最主要原因。一方面,政府力度是城市持续发展的最主要推动力。从投资角度来讲,开发商考虑的更多的是城市机遇,而不是局部项目;另一方面,产业进入的效应将在今明两年得以体现,包括百姓收入、城市发展预期等都会上涨,对房地产业有很大刺激。因此,2007年在全中国范围内,没有比天津更好的投资地了。
其实随着天津由地方性城市向区域性城市,甚至是国际性城市的发展,以及土地交易市场化程度的提高,外地开发商和本土开发商之间的优劣势差距在迅速缩小,更多的外地开发商进津选择了和本土开发商合作的方式。开发理念、经营管理和营销手法上的碰撞,使越来越多的津门地产商在压力下进步着,而在市场操作层面,外地开发商也向津商学到了不少东西,互通有无,取长补短。
周朝晖
金融街津塔(天津)置业有限公司营销经理
金融街控股进津原因有三:其一看好天津的整体发展前景。其二,在未来5年内,天津的商务地产氛围将有本质上的转变。其三,由于自然和文化资源丰厚,市民心态舒缓,因此天津是一座宜居城市。
但目前一些外地开发商对进入天津市场也有顾虑,那就是规范化程度相对较低。特别是对于外地开发商来说,适应本地操作习惯需要一定的时间,如拆迁、政府关系磨合等等,这是一个较大的障碍。其实近几年天津市政府各职能部门在规范市场方面做了很多工作,如简化审批流程等等,但整个社会观念意识上的转变,也就是软件水平的提升,还需要一定的时间。
上海派系:
代表企业:广洋、静安、陆家嘴、上投、复地、阳光鑫地、国民、爱家、新延、亿兆。
性格关键词:精明到“抠门”,自我感觉永远良好。
上海人的精明全世界出名。即使是进入一个全新的市场,在别人都想着如何花大笔宣传费用打品牌的时候,上海开发商往往还采取低调入市策略,通常是拉长客户积累期,只在关键的节点做一两次宣传,有时候老百姓还没搞清楚项目位置,房子就已经卖完了。爱家在天津的项目星河国际,整个宣传费用只占到营业额的0.5%,可见一斑。实在高手。另外,上海商人的自信甚至到了自负的地步,无论什么情况下,永远是自己的东西最好。
取其精华:
学习高超的营销手段,自信
杨学峰
天津泰达广洋置业有限公司副总经理
2007是政策年,产业政策向公共政策回归,新政效应将逐渐显现,政策导向更强、调控方向愈明。
2007是品牌年,房地产企业兼并重组将成为潮流,资金、地块、人才、客源将向品牌企业加速汇聚,大鱼更大,快鱼更快。
2007是资源年,价格不再是决定因素,占据和创造优质资源成为房产开发主流,生态因素、交通因素、商圈因素、节能因素都有出新的空间,而传统的地段概念将逐渐颠覆。
2007是调整年,改善供求关系将使住宅供求差距减少,严控房价将使价格涨势趋缓,紧缩银根将使开发投资增速放慢,规范土地政策将使土地增量减少;扩张、放量、增长调整为挖潜、增效、盘整。
2007是北部中心年,老城厢已近完成,泰达城日臻完美,西站规划即将启动。占据天津最佳环境资源、运河资源、交通资源、发展资源,汇集国内最优开发企业。天津房产2007,关注北部中心。
广东派系:
代表企业:富力、金地、万科、招商地产、合生珠江。
性格关键词:务实,短、平、快。
广东派系主要指广州、深圳两个城市的房地产商。在人们的观念里,广东人务实的商人气质是最显著的,一切以达到最终目的为准则,凡是于我有利的,无论原来文化背景是否一致,也无论过程有多困难,最终皆能为我所用,且反应速度很快。如金地与荷兰ING的合作,富力在去年底以迅雷之势一举拿下西青、津南和东丽三块土地等等。
取其精华:
开阔思路,提高效率
张璇
天津富力城房地产开发有限公司总经理
天津富力城是富力地产进入天津后涉足的第一个项目。2006年,天津富力城单盘实现销售16个亿,成为天津房地产行业的龙头企业之一,继2005年后,蝉联2006年全国房地产综合实力第一名称号。2007年富力地产在天津进入了全发展阶段,重点是两方面:一方面,在老城厢的进一步开发,建设天津富力城二期、三期,同时全力启动商业地产,发展配套设施;另一方面进入津南、西青等热点开发板块,全面建立在天津的开发、建设、营销体系。
何海洋
金地(集团)天津房地产开发有限公司副总经理
随着有关滨海新区各项规划和政策的陆续出台,今年的主题将是执行。2007年,整个城市发展的最大看点在滨海新区,其对整个城市的地位和影响力会日益明显起来。
此外,遵照国际国内诸多城市发展的客观规律,天津的城市外拓趋势日渐明朗。大盘围城,2007年,随着市中心土地的日益减少和人们居住观念转变,将有更多的人选择在城市的外围居住,外围居住区的项目竞争也将加剧,进而促进整体开发模式的转变和品质的提升。在整个外围居住区的几大重点板块中,城市东南板块的潜力,也将随着滨海新区的优势发挥而日益凸现,逐渐为更多的投资和自住买家接受。
同时天津市土地供不应求,且城市发展方向较为分散,是外地开发商较为担心的两个问题。
郑昌立
合生创展集团天津地区公司常务副总
京津新城总经理2006年国内针对房地产市场出台的一系列宏观政策,这些政策的影响将会在2007年凸现出来。
除以合生、富力等为代表的外地开发商在天津渐成气候,和记黄埔、仁恒、吉宝置业等也纷纷进驻天津市场,对于带动本土房地产市场良性运作起到提升作用。同时,通过提升品牌知名度、提高产品品质、改善物业服务质量、抢占天津房地产市场份额已成必然。
伴随十一五规划将天津定位为北方经济中心,滨海新区的快速发展提上日程,也将对于天津的房地产市场起到带动作用,并带来多重机遇。
港新派系:
代表企业:合记黄埔、六合置业、九龙电业、恒隆、仁恒、吉宝。(近两年来进入天津的新加坡企业逐渐增多,但由于新加坡企业和香港企业有颇多相似之处,因此视为一个派系。)
性格关键词:规矩到“死板”,细致到“啰嗦”。
规矩到“死板”是港新派开发商对自己的评价。在公司管理中,强调流程监控,有时甚至比赚钱还重要。这一点在采访新加坡企业老总时颇有体会,很多即使是很普通的问题,他们大多数情况下仍然选择三缄其口,谨慎至极。此外,在产品研发方面,港新派开发商以细节的人性化处理见长,仁恒为了上海已建成社区内的一个花坛边圆角问题,都会开专门的研讨会进行改善。
取其精华:
公司规范化管理产品完美意识
刘智慧
天津六合房地产开发有限公司总经理
天津作为北方经济中心定位的提出,中央和地方都做了大量的政策和规划的工作,很多利好的消息,如空客A320落户,东疆保税港区的设立,环渤海房地产信托投资基金的成立,天津市迎来了新的开发时期。外地开发商看好天津,更多的是看好国家对天津政策的利好,期望其发展步深圳、上海的后尘,而地产迎来辉煌的发展时期。
外来开发商的到来,带来更多的开发理念,产品形式,甚至生活方式的改变,同时推动天津建筑市场的改革和开放。
当然,进入2007年,天津地产方面也要正视这样的问题:首先,天津以户籍人口为主,外来高端消费人口不多,房产消费购买能力有限;其次大量的地产商进入天津,近2~3年开发量井喷上升,放盘量相当大;再次,地价急升,建安成本也因建筑三步节能措施的实施而上升;第四,国家对房地产政策的调控在2007年不排除有更严厉的政策,金融和前期的成本加大。第五,滨海地产市场是看好的。但滨海的发展更需要像上海浦东的发展一样,必须有国际金融和基金的到来和投入,目前不太明朗,国际大都市形象欠缺些。因此对发展商来说,天津前景是看好的,但风险也更凸现。
丁子谦
天津富士房地产开发有限公司总经理
以往汉沽与其他区域落差较大,但落差大的地方往往机会也最多,只要与塘沽、开发区之间的路、桥建设到位,汉沽地区将在未来2年内实现快速成长。
新加坡房地产商的特点是注重细节,并且由于新加坡的文化影响,中西融合的意愿和特征很强烈。
此外,希望2007的天津不再“外热内冷”。天津是否能抓住机遇最关键的还要看天津人自己是否做好了迎接挑战的准备。从目前来看,有一些地产津商还没有进入状态,在等在观望。其实外来开发商对天津的政策环境和市场环境还需一定的适应时间,本土开发商在开发理念上尚需与外地开发商学习,外来发展商与天津本土发展商应更好地实现优势互补。2007年,希望能够有更多沟通合作,携手共进。
钟声坚
仁恒集团董事局主席兼总裁
天津依托京津冀经济一体化的建设,又是中国北方重要的金融、工业、贸易城市,特别是滨海新区被列入国家发展规划中之后,今后必将有更大的发展潜力。选择这样一个时机进入天津发展,我认为是最适宜的。除了仁恒海河广场外,前两天海河耳闸32万平方米住宅项目建设合作协议的签订,预示着该项目的建设已经开始进入筹备阶段。以后天津将作为仁恒在中国北方的区域总部基地。
仁恒在选址开发方面很苛刻,一般都选在城市的中心地段开发建设,这样最能体现建造者的价值,另一方面,城市中心土地的稀缺为我们提出了更高的要求。“善待土地,用心造好房。